令和7年1月15日　提出 福岡西 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡西 5-5 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　山﨑　晃尚   TEL.

鑑定評価額 364,000,000 円  １㎡当たりの価格 385,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 265,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市西区北原１丁目１３６番 ｢北原１－７－５｣ ②地積 　(㎡) 945   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,300) 準防 （その他） 地区計画等 (90,300) 台形 1:1.2 店舗兼共同住宅 ＲＣ10 中高層店舗兼共同住 宅、低層店舗が多い 商業地域 南22m市道 水道、ガス、下水 九大学研都市 180m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    70 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       950 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ市道 交通 施設 九大学研都市駅　北西 方 180m 法令 規制 商業 (90,300) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理により整備された地域で、駅やイオンモールに近接し、不動産需要は旺盛で高度利用が進展してい る。今後も周辺地域を含め、不動産市況は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    390,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    274,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福岡都市圏西部のうち、鉄道沿線でマンション等が見られる商業地域等である。主たる需要者は収益物件 もしくはマンションの開発を企図する不動産業者や不動産投資家である。最寄駅や各種生活利便施設への接近性に優れ 、西区西部において人気のエリアで、開発事業者の不動産取得意欲は依然として高い。中心となる価格帯は、取引され る規模によりバラつきがあるため、見出すこと困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は不動産投資家等が購入の意思決定において重視する収益性を反映したものであるが、試算に当たって想定要 素が多いため精度にやや難点がある。一方、比準価格は立地条件や容積率等に留意し、試算したものであり現実の市場 に裏付けられた実証的な価格といえる。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、周辺公示地とのバ ランス検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    330,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区の人口は微増傾向で高齢化率は県平均よ り低い。金利は未だ低い水準にあるが、今後 の追加利上げによる不動産市況への影響に注 視を要する。 駅北口に形成される商業地域で、高度利用が 進展し、周辺ではマンション素地の高値取引 が見受けられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +16.7 ％  ％