別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福岡西 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡西 5-1 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　岩城　雅俊   TEL.
鑑定評価額 292,000,000 円  １㎡当たりの価格 785,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市西区姪浜駅南１丁目７１番
｢姪浜駅南１－６－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 372  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ7		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 西25m県道 水道、ガス、下水 姪浜

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    10 ｍ、南   120 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２５．０ｍ県道 交通

施設		 姪浜駅　南西方

170m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、姪浜駅に近接する商業地域で、価格形成要因の大きな変化も認められず、今後も概ね現状のまま推
移するものと予測する。地価は割安感から上昇幅拡大で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    795,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    657,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、福岡市最寄駅徒歩圏の商業地域の範囲である。需要者の中心は店舗兼共同住宅用地等を求める大手企
業である。当該地域は、姪浜駅に近接する商業地域であり、繁華性が高く、立地条件から希少価値も高い。また、用途
の多様性が認められることから、需要は堅調である。地価は、福岡都心部の地価高騰より割安感のある当地域への投資
需要の流入が認められ、地価上昇幅拡大傾向にある。需要の中心となる価格帯は規模等により異なるため見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は、地域的類似性の高い事例から導き出した試算値であり、市場性を反映し説得力が高い。収益価格は収益
性に着目した投資採算性価格であるが、元本に見合った賃料が収受し得ないこと等より比準価格より低位であり相対的
信頼性が低い。鑑定評価額は、市場性を反映する比準価格を重視するとともに、収益価格を比較考量の上、更に昨年か
らの価格形成要因の変動、市場動向を総合的に考慮して上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 マイナス金利政策の解除等により低金利を背
景とした好調な土地需要は、好立地条件の土
地を除き全般的に鈍化傾向にある。


姪浜駅に近接するため、顧客流動性が高く、
立地から希少性及び用途の多様性が認められ
る。割安感による需要の流入により地価は強
含みである。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡西 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡早良６
Ｃ
-103		 福岡市早良区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b 福岡西７Ｋ

-723		 福岡市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北55m市道、
東15m、角地
商業

(100,400)
c 福岡西７Ｋ

-810		 福岡市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東12m市道、
南8m、角地
商業
地区計画等
(100,400)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
759,013  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
840,986 		 100
[ 102.2]
822,883 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
823,000 
b (　           ) 
641,026  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
817,308 		 100
[ 103.0]
793,503 
794,000 
c (　           ) 
634,920  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
656,288 		 100
[  85.4]
768,487 
768,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    795,000 円／㎡]  



福岡西 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

41,169,504 
11,923,954 
29,245,550 
20,437,500 
8,808,050 		 （　0.9441）
8,315,680 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    244,578,824 円　　　　（　    657,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡西 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 165.00 ＳＲＣ9 1,485.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   372 ㎡     18.5 m x   20.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～３階事務所、４階～９階共同住宅 ⑦有効率　  91.8 ％
の理由		 １Ｆ店舗と２～９Ｆの動線を別にしたため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
165.00 
40.0 
66.00 
4,000 
264,000 		 5.0  1,320,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
165.00 
98.3 
162.20 
2,600 
421,720 		 3.0  1,265,160 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
165.00 
98.3 
162.20 
2,450 
397,390 		 3.0  1,192,170 
0.0  0 

 4～ 8		 共同住宅
165.00 
98.3 
162.20 
2,150 
348,730 		 0.0  0 
2.0  697,460 

 9～ 9		 共同住宅
165.00 
98.3 
162.20 
2,200 
356,840 		 0.0  0 
2.0  713,680 

計
1,485.00 
91.8 
1,363.60 

3,183,600 		 3,777,330 
4,200,980 
⑨年額支払賃料      3,183,600 円　×　12ヶ月　＝　      38,203,200 円 
⑩a共益費（管理費）             130 円／㎡　×　   1,363.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,127,216 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により充分担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        40,330,416 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     1,670,817 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,099,599 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,777,330 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,262 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,200,980 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,033,643 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      41,169,504 円　　　　（　       110,671 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,607 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡西 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,875,000 円  　　　　    375,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,430,154 円  　　　       41,770,416　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      681,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,187,500 円  　　　　    375,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       375,000 円  　　　　    375,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       375,000 円  　　　　    375,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,923,954 円　（　　　　　　        32,054 円／㎡）　　（経費率　　  29.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9441    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 375,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　   1,485.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0545     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,437,500 円  
（　　　　　        54,940 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 41,169,504 円      
②総費用 11,923,954 円      
③純収益　①－② 29,245,550 円      
④建物等に帰属する純収益 20,437,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,808,050 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,315,680 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,354 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    244,578,824 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     657,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡西 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市西区姪浜駅南一丁目７１番
 2911000154789-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福岡西 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡西 5-1 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　中村　世明   TEL.
鑑定評価額 294,000,000 円  １㎡当たりの価格 790,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市西区姪浜駅南１丁目７１番
｢姪浜駅南１－６－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 372  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ7		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 西25m県道 水道、ガス、下水 姪浜

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    10 ｍ、南   120 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５．０ｍ県道 交通

施設		 姪浜駅　南西方

170m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前南口高層店舗、事務所、共同住宅ビルが建ち並ぶ商業地域で、今後ともこのような利用状況が続くものと予
測する。駅周辺の店舗等の立地も進み、地価も上昇傾向にあるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    813,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    681,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね西区を中心に、近接する早良区、城南区等の商業地域の範囲。主たる需要者は、小売店舗等の事業
者や賃貸共同住宅等の収益物件を求める不動産業者等の法人である。最寄駅至近の相対的稀少性や安定的な賃貸需要に
基づく収益性が市場相場を支えている。なお、需要の中心となる価格帯は、規模によって異なり見いだすことができな
い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内に所在する類似性の高い取引事例から査定しており、実証的な精度ある価格が試算できたも
のと考える。収益価格は若干低位に試算されたが、想定する建物レイアウトや経営想定等によって、試算値にバラツキ
が生じる特性を有している。本件評価においては、精度のある比準価格を標準とし、想定条件により若干安定性に欠け
る収益価格を比較考量し、周辺の他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 西区の人口は微増傾向にある。周辺の恵まれ
た背後人口から、商業地の地価も上昇傾向に
ある。


姪浜駅周辺は店舗等の立地も進み、人通りも
増え、地価も上昇傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡西 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡西７Ｋ

-723		 福岡市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北55m市道、
東15m、角地
商業

(100,400)
b 福岡西７Ｋ

-810		 福岡市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東12m市道、
南8m、角地
商業
地区計画等
(100,400)
c 福岡城南７
Ｋ
-505		 福岡市城南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5.9m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種15m
(60,150)
d 福岡西７Ｋ

-102		 福岡市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西10m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種20m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
641,026  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
817,308 		 100
[  99.8]
818,946 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
819,000 
b (　           ) 
634,920  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
656,288 		 100
[  81.3]
807,242 
807,000 
c (　           ) 
607,431  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
612,290 		 100
[  73.5]
833,048 
833,000 
d (　           ) 
633,803  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
706,057 		 100
[  90.1]
783,637 
784,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　 +15.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    813,000 円／㎡]  



福岡西 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,251,222 
11,556,310 
28,694,912 
19,565,500 
9,129,412 		 （　0.9441）
8,619,078 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    253,502,294 円　　　　（　    681,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡西 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所共同住宅地 165.00 ＳＲＣ9 1,485.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   372 ㎡     18.5 m x   20.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗、２Ｆ事務所、３～９Ｆ共同住宅 ⑦有効率　  91.8 ％
の理由		 １Ｆ店舗と２～９Ｆはの動線を別にしたため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
165.00 
40.0 
66.00 
3,800 
250,800 		 5.0  1,254,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
165.00 
98.3 
162.20 
2,400 
389,280 		 3.0  1,167,840 
0.0  0 

 3～ 3		 共同住宅
165.00 
98.3 
162.20 
2,300 
373,060 		 3.0  1,119,180 
0.0  0 

 4～ 8		 共同住宅
165.00 
98.3 
162.20 
2,150 
348,730 		 0.0  0 
2.0  697,460 

 9～ 9		 共同住宅
165.00 
98.3 
162.20 
2,200 
356,840 		 0.0  0 
2.0  713,680 

計
1,485.00 
91.8 
1,363.60 

3,113,630 		 3,541,020 
4,200,980 
⑨年額支払賃料      3,113,630 円　×　12ヶ月　＝　      37,363,560 円 
⑩a共益費（管理費）             123 円／㎡　×　   1,363.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,012,674 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により十分担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        39,376,234 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     1,632,649 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,183,585 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,541,020 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,994 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,200,980 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,033,643 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,251,222 円　　　　（　       108,202 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,242 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,150 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡西 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,795,000 円  　　　　    359,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,306,110 円  　　　       40,816,234　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      685,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,051,500 円  　　　　    359,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       359,000 円  　　　　    359,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       359,000 円  　　　　    359,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,556,310 円　（　　　　　　        31,065 円／㎡）　　（経費率　　  28.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9441    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 359,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　   1,485.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0545     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,565,500 円  
（　　　　　        52,595 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,251,222 円      
②総費用 11,556,310 円      
③純収益　①－② 28,694,912 円      
④建物等に帰属する純収益 19,565,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,129,412 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,619,078 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,170 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    253,502,294 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     681,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡西 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市西区姪浜駅南一丁目７１番
 2911000154789-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
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備考