令和7年1月15日　提出 福岡西 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡西 -22 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　横山　裕   TEL.

鑑定評価額 24,600,000 円  １㎡当たりの価格 62,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市西区田尻東１丁目８４番１ ｢田尻東１－１８－３１｣ ②地積 　(㎡) 396   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (40,50) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 東4.2m市道 水道、下水 九大学研都市 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南   190 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ４．２ｍ市道 交通 施設 九大学研都市駅北西方 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (40,50) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域にあって、周辺では小学校が新設されるなど、地域要因に変化が見られる。地価は、隣接する「 横浜」エリアと比べ、割安感があり、地価水準は今後も上昇基調で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は当区を中心に、当区と隣接する糸島市の住宅地域まで及び、福岡都心部等への通勤等に関して代替 性の及ぶ範囲である。需要者の中心は福岡都心部への通勤者等が想定される。市街化調整区域にあって、周辺では小学 校が新設されるなど、地域要因の変化に伴い、割安感から、既存宅地を利用した土地取引も散見される等、希少性と相 まって、住宅需要は強含みである。需要の中心価格帯は、新築戸建で３０～４０百万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、市街化調整区域内に自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。周辺地域にアパート等の 貸家は見られず、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益還元法は適用できなかった。一方比準価格 は、規範性の高い取引事例を重視して求めており、市場の実態を反映した説得力のある価格である。したがって、本件 では、他の標準地価格の推移を考慮のうえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福岡市の人口は増加で推移。交通利便性・居 住環境の良い住宅地を中心に需要ニーズは高 い。物価上昇、金融資本市場の変動等の影響 に注視。 市街化調整区域にあって、周辺の地域要因に 変化が見られる地域である。相対的な割安感 から、引き続き地価は上昇傾向を示している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.7 ％  ％