令和7年1月15日　提出 福岡西 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡西 -21 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　川村　勇人   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市西区大字金武字大北２０７８番１ ②地積 　(㎡) 499   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (40,50) （その他） 不整形 1.2:1 住宅 Ｗ1 農家住宅等が建ち並 ぶ古くからの住宅地 域 北3.4m市道 水道、下水 橋本 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南   140 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ３．４ｍ市道 交通 施設 橋本駅南方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (40,50) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、農家住宅等が建ち並ぶ市街化調整区域の住宅地であり、今後も現状を維持するものと予測する。地 価水準は、周辺地域における住宅需要増加の影響を受けて、微増傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市南西部等福岡都市圏郊外に位置する住宅地域の圏域。需要者の中心は、福岡都市圏南西部等に居 住する地縁的選好性を有する個人エンドユーザー等が主体である。市街化調整区域に指定された住宅地は選好性が低い ものの、周辺住宅地における住宅需要増加の影響が波及している。取引の中心となる価格帯は、規模により異なるが、 土地は総額で１０００万円台半ば程度までと思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を主体とした市街化調整区域の住宅地域であり、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算できなかっ た。よって、自己使用目的で取引される戸建住宅地としての市場実態を反映した信頼性が高い比準価格を標準とし、前 年標準地価格について価格形成要因の変動状況を分析・検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利や住宅税制等の住宅取得に有利な環境 が継続していることを背景に、西区における 住宅地需要は依然として堅調な状態が続いて いる。 周辺地域における住宅需要が増加傾向にあり 、調整区域に指定された住宅地においてもそ の影響が波及している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％