令和7年1月15日　提出 福岡西 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡西 -20 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　横山　裕   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 91,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市西区拾六町２丁目２０４番２ ｢拾六町２－１５－９｣ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (50,100) （その他） 高度地区1種15m 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南西5.3m市道 水道、下水 橋本 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ５．３ｍ市道 交通 施設 橋本駅　北西方 1.6km 法令 規制 ２中専 (50,100) 高度地区1種15m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、今後も同様の利用形態が継続するものと思料する。周辺では、パワービルダ ーによる素地取得や中古物件の取引が散見され、地価水準は安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は当区を中心に、当区と隣接する早良区の住宅地域まで及び、福岡都心部等への通勤等に関して代替 性の及ぶ範囲である。需要者の中心は福岡都心部への通勤者等が想定される。当市での戸建需要は引き続き堅調であり 、当地域においては、交通利便性等は劣るが、比較的住環境が良好であることから中間所得者層を中心に住宅需要は堅 調である。規模等によるが、新築戸建で、総額で３５～４０百万円が中心価格帯と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。周辺地域にアパート等の貸家は見られず、土 地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益還元法は適用できなかった。一方比準価格は、規範性の高い取 引事例を重視して求めており、市場の実態を反映した説得力のある価格である。したがって、本件では比準価格を標準 とし、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡西 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,300 円／㎡ [104.6] 100 100 [103.0] 100 [ 92.1] [100.0] 100 88,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福岡市の人口は増加で推移。交通利便性・居 住環境の良い住宅地を中心に需要ニーズは高 い。物価上昇、金融資本市場の変動等の影響 に注視。 地域要因に特段の変化はないが、周辺地域で は規模の大きい敷地を再分割利用するミニ開 発が見られる等、地価は上昇基調である。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.8 ％  ％