令和7年1月15日　提出 福岡西 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡西 -19 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　中村　世明   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 83,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市西区生松台２丁目９番４ ｢生松台２－９－４｣ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 土砂災害警戒区域 地区計画等 1:1 住宅 ＲＣ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 橋本 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   110 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北　　　 ６ｍ市道 交通 施設 橋本駅　西方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 土砂災害警戒区域 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画造成された街区整備の整った戸建住宅団地で、郊外に位置するため小学校等の交通利便性にやや劣るが、中 古住宅として購入する世帯も多々見受けられる。今後もこのような利用状態が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね西区の地下鉄空港線・七隈線・ＪＲ筑肥線沿線を中心とする戸建住宅地域の範囲。主たる需要者は、 福岡市中心部等に勤務するサラリーマン世帯が中心となる。近隣地域の周辺を含む地域では、中古住宅を求めての需要 が殆どである。需要の中心となる価格帯は、土地で１千７百万円程度、建物の築年数や仕様によって異なるが、土地・ 建物の中古住宅で２千万円～２千５百万円程度と捉えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内に所在する代替性の高い取引事例から査定しており、精度のある価格が試算できたものと思 料する。収益還元法は、閑静な戸建住宅地域で、第１種低層住居専用地域に所在するため建蔽率や容積率等からも、経 済合理的な賃貸経営想定が困難であるため適用できなかった。自己使用の戸建住宅地としての取引が支配的であり、市 場の実情を反映した比準価格を重視し、周辺の他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の人口は微増傾向にある。中心市街地で は土地供給が少なく、地価は上昇傾向にある 。 郊外の戸建住宅団地で、築３０年程度の建物 が多いが、建物の品等が良好で近年、中古住 宅を購入する人が増えてきている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％