令和7年1月15日　提出 福岡西 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡西 -13 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　大楠　由美子   TEL.

鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市西区西の丘３丁目２８２番 ｢西の丘３－２１－５｣ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 橋本 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   230 ｍ、南   120 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 橋本駅　北西方 2.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ品等が良い住宅団地として成熟しており、今後ともこのような利用状態が維持さ れると予測する。住宅地需要は堅調で、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は区域中部の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。主な需要者は市内及び周辺市町の居住者のほか、転売 を目的とした不動産業者とみられる。駅からやや離れた丘陵地に形成される住宅地域であるが、居住環境が良く、土地 価格は当区中心部に比べて割安であることもあって、需要は堅調。需要の中心は、土地２００㎡前後で２２００万円前 後、新築の戸建物件であれば５０００万円前後とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　市域中心部からやや離れた、戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であって、自己使用目的の取引が一般的で あることから、賃貸市場が未成熟につき収益価格を試算することができなかった。比準価格は、規範性を有する事例を 採用して適切に求められており、説得力を有している。最終的には代表標準地価格との検討を踏まえ、戸建住宅地とし ての快適性や利便性を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡西 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,300 円／㎡ [104.6] 100 100 [103.0] 100 [ 75.0] [100.0] 100 109,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    101,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微増、世帯数は増加傾向。住宅地需要 は、地下鉄沿線や郊外部ともに需要は堅調。 商業地は区域中心部や郊外の幹線沿いともに 需要は堅調。 駅からやや離れた住宅地域であるが、良好な 居住環境を保っており、住宅地需要は堅調で 、中古住宅も高値での取引が散見される。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.9 ％  ％