別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福岡南 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡南 5-4 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　田口　浩二   TEL.
鑑定評価額 60,300,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市南区警弥郷１丁目２３番５
｢警弥郷１－１７－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 431  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度地区2種20m


(90,200)
不整形
1:2.5		 診療所

ＲＣ2		 小売店舗、診療所等
が建ち並ぶ近隣商業
地域		 南西8m市道、背面道 水道、ガス、下水 井尻

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   110 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 井尻駅　南西方

2.7km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状程度で推移するものと予測される。近隣商業地の店舗需要が
やや弱いなか、住宅地の需要は堅調であり、全体的に地価は上昇している。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    143,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    129,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南区における郊外の近隣商業地域である。需要者の中心は、自用の店舗取得目的の法人、賃貸マンショ
ン開発目的の不動産業者等である。近隣商業地の店舗需要がやや弱いなか、住宅地の需要は堅調であり、全体的に地価
は上昇している。市場の中心価格帯は、規模によるが土地総額で４，０００～６，０００万円程度と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣商業地における店舗、共同住宅取得目的の取引が主の地域であり、比較的信頼性のある取引事例を収集しえた。収
益価格は賃料の粘着性などにより低位となった。本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、
代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡南 5-8                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    194,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[105.0]		 100
[137.7]		 [ 97.9]
100		 139,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    134,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 南区の人口は増加傾向にあり、不動産市況は
全般的に堅調である。



近隣商業地の店舗需要がやや弱いなか、住宅
地の需要は堅調である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡南 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡南７Ｋ
ＤＨ
-4		 福岡市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北11m県道、
東2.8m、角地
近商
高度地区2種20m
(100,200)
b 福岡南７Ｋ

-609		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東11m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
c 福岡南７Ｋ
ＤＨ
-2		 福岡市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東13.3m市
道、
南西5.4m、
角地
１中専
高度地区1種15m
(70,100)
d 福岡南７Ｋ

-604		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東8.3m市道
、北西5m、
二方路
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
140,448  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
145,732 		 100
[  98.9]
147,353 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.9]
　　　　 100
144,000 
b (　           ) 
129,088  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
136,317 		 100
[  94.9]
143,643 
141,000 
c (　           ) 
170,330  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
171,818 		 100
[ 119.1]
144,264 
141,000 
d (　           ) 
175,458  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
180,670 		 100
[ 118.8]
152,079 
149,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    143,000 円／㎡]  



福岡南 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,431,128 
4,634,800 
11,796,328 
9,882,000 
1,914,328 		 （　0.9606）
1,838,903 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　     55,724,333 円　　　　（　    129,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡南 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 170.00 Ｓ5 850.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区2種20m
 90 ％   200 ％   200 ％   431 ㎡     14.0 m x   34.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸し）、２～５階：２ＬＤＫ（平均専有面積約５４㎡） ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 標準設計仕様による
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.00 
70.0 
119.00 
2,700 
321,300 		 6.0  1,927,800 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
170.00 
95.0 
161.50 
1,530 
247,095 		 1.0  247,095 
1.0  247,095 

 3～ 4		 住宅
170.00 
95.0 
161.50 
1,550 
250,325 		 1.0  250,325 
1.0  250,325 

 5～ 5		 住宅
170.00 
95.0 
161.50 
1,570 
253,555 		 1.0  253,555 
1.0  253,555 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
850.00 
90.0 
765.00 

1,322,600 		 2,929,100 
1,001,300 
⑨年額支払賃料      1,322,600 円　×　12ヶ月　＝　      15,871,200 円 
⑩a共益費（管理費）              60 円／㎡　×　     765.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         550,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         588,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,422,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         588,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       850,500 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,159,500 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,929,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,826 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,001,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         243,802 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,431,128 円　　　　（　        38,123 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,564 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,530 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡南 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 900,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,701,000 円  　　　       17,010,000　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      143,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,530,000 円  　　　　    180,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       180,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       180,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,634,800 円　（　　　　　　        10,754 円／㎡）　　（経費率　　  28.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9606    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 180,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 206,000 円／㎡　×　     850.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,882,000 円  
（　　　　　        22,928 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,431,128 円      
②総費用 4,634,800 円      
③純収益　①－② 11,796,328 円      
④建物等に帰属する純収益 9,882,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,914,328 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,838,903 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,267 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     55,724,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     129,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡南 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市南区警弥郷一丁目２３番５
 2900000364855-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福岡南 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡南 5-4 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　松﨑　能久   TEL.
鑑定評価額 60,800,000 円  １㎡当たりの価格 141,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市南区警弥郷１丁目２３番５
｢警弥郷１－１７－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 431  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度地区2種20m


(90,200)
不整形
1:2.5		 診療所

ＲＣ2		 小売店舗、診療所等
が建ち並ぶ近隣商業
地域		 南西8m市道、背面道 水道、ガス、下水 井尻

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   110 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 井尻駅　南西方

2.7km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗兼共同住宅、クリニック、スーパー等が混在する地域である。地域要因に特段の変化は見受けられないが、
周辺地域も含めて不動産取引は活発であり、地価水準は今後も上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    144,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    117,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南区内を中心として、周辺区及び隣接市の一部にも及び、古くからの近隣商業地域等である。需要者の
中心は、自用の店舗取得目的の法人、賃貸マンション開発目的の不動産業者等である。近隣地域には、核となるような
大型店舗もなく商圏も比較的小さい。周辺地域も含めて不動産取引は堅調であり、地価水準は上昇傾向で推移している
。取引規模がまちまちなため、中心的価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の存する地域は、近隣型店舗及び共同住宅等が混在する地域である。比準価格は、要因比較の可能性の高い
事例より試算していることから、市場性を反映し、当該試算価格の説得力は高い。一方、収益価格は、試算過程におい
て想定要素が多く、相対的に説得力が劣る。本件では、比準価格を標準として、収益価格を関連づけて、さらに代表標
準地価格との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡南 5-8                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    194,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[105.0]		 100
[135.5]		 [ 97.9]
100		 141,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    134,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福岡市の人口は増加で推移。交通利便性・居
住環境の良い住宅地は特に需要が強い。物価
上昇、金利の変動等の影響が注目される。


近隣商業地の店舗需要がやや低調であるが、
周辺地域の住宅需要の好調さが波及しており
、引き続き地価は上昇傾向を示している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡南 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡南７Ｋ

-211		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4.5m市道、
北4m、角地
１住居
高度地区2種20m
(70,180)
b 福岡南７Ｋ

-601		 福岡市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
c 福岡南７Ｋ
ＤＨ
-2		 福岡市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東13.3m市
道、
南西5.4m、
角地
１中専
高度地区1種15m
(70,100)
d 福岡南７Ｋ

-609		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東11m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
e 福岡南７Ｋ
ＤＨ
-4		 福岡市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北11m県道、
東2.8m、角地
近商
高度地区2種20m
(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
141,556  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
143,755 		 100
[  90.8]
158,320 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.9]
　　　　 100
155,000 
b (　           ) 
128,476  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
134,257 		 100
[  86.5]
155,210 
152,000 
c (　           ) 
170,330  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
171,818 		 100
[ 116.3]
147,737 
145,000 
d (　           ) 
129,088  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
136,317 		 100
[  96.0]
141,997 
139,000 
e (　           ) 
140,448  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
145,732 		 100
[ 101.0]
144,289 
141,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    144,000 円／㎡]  



福岡南 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,856,400 
5,152,192 
12,704,208 
10,975,200 
1,729,008 		 （　0.9630）
1,665,035 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　     50,455,606 円　　　　（　    117,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡南 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 170.00 ＲＣ5 850.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区2種20m
 90 ％   200 ％   200 ％   431 ㎡     14.0 m x   34.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸し）、２～５階：２ＬＤＫ（平均専有面積約５４㎡）を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 標準設計仕様による
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.00 
70.0 
119.00 
3,000 
357,000 		 6.0  2,142,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
170.00 
95.0 
161.50 
1,680 
271,320 		 1.0  271,320 
1.0  271,320 

 3～ 4		 住宅
170.00 
95.0 
161.50 
1,680 
271,320 		 1.0  271,320 
1.0  271,320 

 5～ 5		 住宅
170.00 
95.0 
161.50 
1,700 
274,550 		 1.0  274,550 
1.0  274,550 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
850.00 
90.0 
765.00 

1,445,510 		 3,230,510 
1,088,510 
⑨年額支払賃料      1,445,510 円　×　12ヶ月　＝　      17,346,120 円 
⑩a共益費（管理費）              60 円／㎡　×　     765.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         550,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         588,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,896,920 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         588,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       924,246 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,560,674 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,230,510 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,690 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,088,510 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         265,036 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,856,400 円　　　　（　        41,430 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡南（賃）７
Ｋ
　　　　-411		 868  
(     832) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 55.0]		 100
[100.0]
1,578 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,717 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,680 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 福岡南（賃）７
Ｋ
　　　　-412		 1,385  
(   1,385) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,731 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡南 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,020,000 円  　　　　    204,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,848,492 円  　　　       18,484,920　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      141,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,734,000 円  　　　　    204,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       204,000 円  　　　　    204,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       204,000 円  　　　　    204,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,152,192 円　（　　　　　　        11,954 円／㎡）　　（経費率　　  28.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9630    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 204,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 233,000 円／㎡　×　     850.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0538     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,975,200 円  
（　　　　　        25,465 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,856,400 円      
②総費用 5,152,192 円      
③純収益　①－② 12,704,208 円      
④建物等に帰属する純収益 10,975,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,729,008 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,665,035 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,863 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     50,455,606 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     117,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡南 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市南区警弥郷一丁目２３番５
 2900000364855-0000
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備考