別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福岡南 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡南 5-2 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　小野　恭嗣   TEL.
鑑定評価額 232,000,000 円  １㎡当たりの価格 600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市南区大楠１丁目５４０番１外
｢大楠１－３０－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 387  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(100,300)

1:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ6		 中高層の店舗兼共同
住宅が多い路線商業
地域		 南西32m県道、背面道 水道、ガス、下水 高宮

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３２ｍ県道 交通

施設		 高宮駅　北東方

600m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに中高層の店舗兼共同住宅が多い商業地域であり、概ね現状を維持するものと予測する。都心天神
へのアクセスが良好なこと等から、投資需要は強く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    619,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    497,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南区のほか中央区内に存する幹線道路沿いを中心とした商業地域である。需要者の中心は、賃貸経営を
目的とした投資家やマンション開発事業者さらには不動産業者等である。最寄り駅には徒歩圏内にあり、日赤通り沿い
で都心天神へのアクセスが良好なこと等から店舗用地、マンション用地としての需要も強く地価は上昇傾向にある。商
業地においては、用途、規模等により取引価格が異なることから市場での需要の中心となる価格帯は把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から多数の取引事例を収集して得た実証的な価格であり説得力はある。収益価格
は、商業地において投資採算性の観点から重視すべき価格であるが、土地価格に見合った適正な賃料等の把握が困難な
場合もあり、また、賃料、建築費等想定次第では価格が異なり不安定にならざるを得ない。よって、実証的な比準価格
を標準とし、収益価格を関連づけ代表標準地との検討等も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡南 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    445,000 円／㎡		 [112.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.4]		 [100.0]
100		 595,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    539,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は増加傾向、高齢化率は２３％台で推移
。土地取引件数は昨年に比べやや減少。低金
利等を背景に南区の不動産市場は堅調に推移
している。

南区の北部に位置する幹線道路沿いの商業地
域。最寄り駅への接近性や都心部へのアクセ
スは良好。需要は強く地価は上昇傾向で推移
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡南 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡南６Ｃ

-615		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西22m県道、
北西7.2m、
北東7.7m、
三方路
商業

(100,400)
b 福岡南７Ｋ
ＤＫ
-501		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東32m国道、
中間画地
近商

(90,273)
c 福岡南７Ｋ

-1114		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東21.5m市
道、
南西5.8m、
角地
２住居
高度地区2種20m
(70,200)
d 福岡南７Ｋ
ＤＨ
-1		 福岡市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西22m市道、
中間画地
近商
高度地区2種20m
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
706,956  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
720,422 		 100
[ 120.9]
595,883 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
596,000 
b (　           ) 
606,844  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
663,149 		 100
[ 106.9]
620,345 
620,000 
c (　           ) 
567,838  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
606,807 		 100
[  95.0]
638,744 
639,000 
d (　           ) 
415,619  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
436,400 		 100
[  71.1]
613,783 
614,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　  -1.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    619,000 円／㎡]  



福岡南 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,503,186 
9,858,973 
23,644,213 
16,678,000 
6,966,213 		 （　0.9105）
6,342,737 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    192,204,152 円　　　　（　    497,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡南 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 110.30 ＲＣ14 1,213.35
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 100 ％   300 ％   300 ％   387 ㎡     20.0 m x   18.5 m  前面道路：県道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は事務所、３階以上は住宅（１ＬＤＫ、平均専有面積約３９㎡、２４戸）、平置き駐車場１０台を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種、同規模の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.30 
72.5 
79.95 
3,800 
303,810 		 6.0  1,822,860 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
84.85 
91.8 
77.87 
3,250 
253,078 		 6.0  1,518,468 
0.0  0 

 3～ 5		 住宅
84.85 
91.8 
77.87 
2,150 
167,421 		 0.0  0 
1.0  167,421 

 6～ 9		 住宅
84.85 
91.8 
77.87 
2,180 
169,757 		 0.0  0 
1.0  169,757 

10～14		 住宅
84.85 
91.8 
77.87 
2,210 
172,093 		 0.0  0 
1.0  172,093 

計
1,213.35 
90.0 
1,092.26 

2,598,644 		 3,341,328 
2,041,756 
⑨年額支払賃料      2,598,644 円　×　12ヶ月　＝　      31,183,728 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　   1,092.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,966,068 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,560,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,149,796 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,560,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,735,490 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,974,306 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,341,328 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,743 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,041,756 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         497,137 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,503,186 円　　　　（　        86,572 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,196 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,150 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡南 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,550,000 円  　　　　    310,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,512,273 円  　　　       34,709,796　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      541,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,635,000 円  　　　　    310,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       310,000 円  　　　　    310,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       310,000 円  　　　　    310,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,858,973 円　（　　　　　　        25,475 円／㎡）　　（経費率　　  29.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9105    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 310,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 248,000 円／㎡　×　   1,213.35 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0538     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,678,000 円  
（　　　　　        43,096 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,503,186 円      
②総費用 9,858,973 円      
③純収益　①－② 23,644,213 円      
④建物等に帰属する純収益 16,678,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,966,213 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,342,737 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,390 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    192,204,152 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     497,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡南 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市南区大楠一丁目５４０番１
 2900000015773-0000
2 　福岡市南区大楠一丁目５４０番２
 2900000015774-0000
3 　福岡市南区大楠一丁目５４０番４
 2900000015776-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福岡南 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡南 5-2 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　峰　祐介   TEL.
鑑定評価額 231,000,000 円  １㎡当たりの価格 598,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市南区大楠１丁目５４０番１外
｢大楠１－３０－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 387  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(100,300)

1:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ6		 中高層の店舗兼共同
住宅が多い路線商業
地域		 南西32m県道、背面道 水道、ガス、下水 高宮

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ３２ｍ県道 交通

施設		 高宮駅　北東方

600m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いに高層店舗兼共同住宅や店舗等が建ち並ぶ商業地域である。交通利便性に優れ、生活利便性も高い地域
であるため、低層建物の高層化が緩やかに進む可能性があり、地価は今後も上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    599,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    413,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市南区及び当区との行政界付近に位置する同市中央区内の主として幹線道路沿いの商業地域と判定
した。主たる需要者は収益性を目的とした法人投資家が中心である。当該圏域は幹線道路沿いに中高層店舗兼共同住宅
が多く建ち並び、空地も少く、纏まった規模の画地は希少性がさらに高まり、高値で取引されるケースが散見される。
取引の中心価格帯は規模等により見出し難いが、容積率１００％あたり６５万円／坪程度で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の取引に生起して試算された価格であるため、現下の市場性を実証的かつ客観的に反映している。収益
価格は遅行性により、元本価格に見合う賃料の上昇が追いついておらず、やや低位に試算された。本件では、相対的に
比準価格の規範性が優ると判断し、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との均衡、単価と
総額との関連、同一需給圏の市場動向予測等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡南 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    445,000 円／㎡		 [112.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.3]		 [100.0]
100		 595,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    539,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価変動等による市場への影響は比較的小さ
く、当区内においては住宅地・商業地とも、
地価は未だ上昇傾向を示している。


交通量の多い路線商業地域であると同時に、
交通利便性にも優れているため、需要は依然
として堅調であり、地価変動率も上昇傾向で
推移している。

個別的要因に変動はない。なお、背面道はセ
ットバックを要するため、二方路としての効
用はないと判断した。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡南 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡南７Ｋ

-906		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東24m市道、
南西6m、
二方路
２住居
高度地区2種20m
(70,200)
b 福岡南７Ｋ

-1001		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東23m県道、
中間画地
準住居
高度2種最高20m
(60,200)
c 福岡南７Ｋ
ＤＨ
-1		 福岡市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西22m市道、
中間画地
近商
高度地区2種20m
(90,200)
d 福岡南６Ｃ

-308		 福岡市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9m市道、
西6m、角地
近商
高度地区2種20m
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
435,044  		 100
[ 100.0]		 [ 113.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
485,799 		 100
[  80.4]
604,228 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
604,000 
b (　           ) 
438,416  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
468,228 		 100
[  78.8]
594,198 
594,000 
c (　           ) 
415,619  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
436,400 		 100
[  73.4]
594,550 
595,000 
d (　           ) 
350,500  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
372,279 		 100
[  61.4]
606,318 
606,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    599,000 円／㎡]  



福岡南 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価の把握が困難であることから、原価法は非適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,487,518 
9,151,096 
21,336,422 
15,655,800 
5,680,622 		 （　0.9276）
5,269,345 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    159,677,121 円　　　　（　    413,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡南 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 110.30 ＲＣ14 1,213.35
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 100 ％   300 ％   300 ％   387 ㎡     20.0 m x   18.5 m  前面道路：県道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階：事務所、３～１４階：住宅（１ＬＤＫ約３９㎡×２４戸）を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 店舗、事務所兼共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.30 
72.5 
79.95 
3,370 
269,432 		 8.0  2,155,456 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
84.85 
91.8 
77.87 
2,850 
221,930 		 6.0  1,331,580 
0.0  0 

 3～ 5		 住宅
84.85 
91.8 
77.87 
2,040 
158,855 		 1.0  158,855 
1.0  158,855 

 6～ 9		 住宅
84.85 
91.8 
77.87 
2,060 
160,412 		 1.0  160,412 
1.0  160,412 

10～14		 住宅
84.85 
91.8 
77.87 
2,080 
161,970 		 1.0  161,970 
1.0  161,970 

計
1,213.35 
90.0 
1,092.26 

2,419,425 		 5,415,099 
1,928,063 
⑨年額支払賃料      2,419,425 円　×　12ヶ月　＝　      29,033,100 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　   1,092.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,310,712 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,343,812 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,577,191 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,966,621 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,415,099 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          51,443 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,928,063 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         469,454 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,487,518 円　　　　（　        78,779 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,085 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,040 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡南 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,455,000 円  　　　　    291,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,100,696 円  　　　       31,543,812　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      539,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,473,500 円  　　　　    291,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       291,000 円  　　　　    291,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       291,000 円  　　　　    291,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,151,096 円　（　　　　　　        23,646 円／㎡）　　（経費率　　  30.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9276    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 291,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 233,000 円／㎡　×　   1,213.35 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0538     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,655,800 円  
（　　　　　        40,454 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,487,518 円      
②総費用 9,151,096 円      
③純収益　①－② 21,336,422 円      
④建物等に帰属する純収益 15,655,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,680,622 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,269,345 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,616 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    159,677,121 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     413,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡南 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市南区大楠一丁目５４０番１
 2900000015773-0000
2 　福岡市南区大楠一丁目５４０番２
 2900000015774-0000
3 　福岡市南区大楠一丁目５４０番４
 2900000015776-0000
4 　
5 　
6 　
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備考