令和7年1月15日　提出 福岡南 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡南 -1 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　井上　真輔   TEL.

鑑定評価額 688,000,000 円  １㎡当たりの価格 545,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 370,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市南区高宮２丁目１００番 ｢高宮２－１０－２５｣ ②地積 　(㎡) 1,262   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種20m (70,200) 1:1 共同住宅 ＲＣ8 一般住宅、マンショ ンが混在する閑静な 住宅地域 北西6.1m市道、背面道 水道、ガス、下水 西鉄平尾 710m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 南区を代表する品等の高い住 宅地域 街 路 ６．１ｍ市道 交通 施設 西鉄平尾駅南東方 710m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種20m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域はマンションを中心とする住宅地域である。低金利等を背景にエンドの販売は堅調で販売価格も上昇、 立地の希少性や優位性とも相俟って用地需要も堅調、地価は上昇傾向での推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    550,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              533,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福岡市南区・中央区の圏域に存する西鉄天神大牟田線沿線の住宅地域。需要者の中心は、分譲賃貸マンシ ョンデベロッパー、不動産投資ファンド等である。デベロッパーが供給を絞ったこともありマンション販売動向は堅調 で販売価格も上昇基調で推移している。地価も低金利等を背景に用地需要の高まりとも相俟って上昇傾向を辿っている 。地価は容積率１００％当り坪９０万円前後、標準的画地で総額６億円５千万円前後を示している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記のとおり２試算価格が求められた。比準価格は市場性を反映した実証的な価格として規範性が高い。また、開発法 による価格は、標準地上に分譲マンションを建築販売することを想定したもので、南区の優良な分譲マンション適地で ある高宮界隈については、十分に考慮すべき価格と判断した。このため両試算価格を相互に関連付け、高宮エリアだけ でなく広域的なマンション需給動向を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    473,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　福岡南 -12                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    510,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築コストの上昇、金利上昇圧力も看取され るが、依然として低金利で推移、福岡市の成 長性等とも相俟って、住宅需要は堅調に推移 している。 マンション用地需要はエンド市場が堅調なこ とに加え、当該地域の立地条件及び高容積率 等から、希少性が認められ需要は概ね堅調に 推移している。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +15.2 ％ +6.9 ％