令和7年1月15日　提出 福岡中央 5-17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡中央 5-17 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　石田　美紀子   TEL.

鑑定評価額 254,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,020,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 720,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市中央区六本松２丁目２区６３番 ｢六本松２－２－８｣ ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:5 店舗兼共同住宅 Ｓ4 中層の店舗兼共同住 宅等が見られる商業 地域 南東20m国道 水道、ガス、下水 六本松 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ２０ｍ国道 交通 施設 地下鉄六本松駅　　　 北東方 250m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 店舗兼共同住宅が建ち並ぶ幹線沿いで、今後も現状を維持するものと予測する。共同住宅等投資物件の需要は根 強く、また地価水準に若干割安感があることから、地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,050,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    793,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中央区西部、城南区北部、早良区北東部の路線商業地域である。主な需要者は、賃貸向け共同住宅を管 理運営する不動産業者や賃貸経営を目的とする個人又は法人も考えられる。近年は地価の高騰で都市中心部から周辺部 に需要がシフトしており、不動産業者の土地取得意欲は強い。需要の中心となる土地の価格帯は、用途や規模等により 開差があることから把握が困難であるが、坪単価で概ね３００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は類似性の高い幹線沿い及び隣接区の価格牽連性の高い事例で、比準価格の信頼性は高い。一方、収 益価格は土地価格に見合う賃料水準に達していないため低位に試算された。なお、近隣地域は収益性を基礎に取引決定 される地域であるため考慮すべきである。よって、信頼性の高い比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    905,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の商業地は天神ビッグバンが顕在化し 、堅調な需要を背景に投資物件の供給不足で 、取引利回りは依然として低い水準にある。 地下鉄最寄駅が博多駅に直結したことで利便 性が向上し、単身者向け賃貸マンションの需 要が高く、地価は更に上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.7 ％  ％