別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福岡中央 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 5-3 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　吉川　博貴   TEL.
鑑定評価額 1,630,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,870,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区大名１丁目１５番外
｢大名１－９－３９｣		 ②地積
　(㎡)		 869  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.2		 ホテル

Ｓ14		 店舗、ホテル、マン
ション等が混在する
商業地域		 北7m市道 水道、ガス、下水 赤坂

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       850 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７ｍ市道 交通

施設		 赤坂駅南東方

280m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 オフィス用地に加え、観光・ビジネスによる宿泊需要の回復からホテル用地としての需要も高まっているが、建
築費の上昇が継続していることから、今後は地価の伸びは鈍化していくものと予想する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,900,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,530,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央区、博多区における高度商業地の周辺商業地で、事務所、ホテル等が建ち並ぶ商業地域である。需
要者の中心はオフィス用地の取得を目的とした不動産会社が中心となるが、宿泊需要、飲食需要の回復によりホテル用
地、店舗ビル用地としての需要も再び高まっている。取引価格は、立地、用途、規模により異なり、需要の中心となる
価格帯は把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、福岡市中央区の中心商業地の取引事例のうち赤坂、薬院地区等の取引事例を中心に試算しており、市場の
実態を反映した価格であると言える。一方、収益価格は対象不動産に係る需要者が収益性、投資採算性を重視して取引
を行うことを反映しているが、その試算の過程においては想定項目が多数介在することからやや規範性に劣ると判断し
た。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡中央 5-19              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,140,000 円／㎡		 [116.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 71.9]		 [100.0]
100		 1,850,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区のオフィス空室率は横ばい傾向で推移
。金融機関の融資は引き続き積極的で、好立
地物件は希少性から高値取引となるケースが
多い。

天神エリアへ徒歩圏内である一方、天神エリ
アに比べ割安感残る当エリアはオフィスに加
え、ホテル用地としての需要も高まっている
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央７
Ｋ
-809		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南18.9m国道、
北西5m、角地
近商

(100,300)
b 福岡中央７
Ｋ
-4		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c 福岡中央６
Ｃ
-1309		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南22.6m市道、
北西9.4m、
二方路
商業

(100,500)
d 福岡中央６
Ｃ
-1208		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北22m市道、
北西10m、
角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,296,195  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
1,376,720 		 100
[  68.0]
2,024,588 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,020,000 
b (　           ) 
1,473,625  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,603,304 		 100
[  84.5]
1,897,401 
1,900,000 
c (　           ) 
1,569,544  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,680,335 		 100
[  89.8]
1,871,197 
1,870,000 
d (　           ) 
1,222,825  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
1,317,627 		 100
[  69.6]
1,893,142 
1,890,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.89 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,900,000 円／㎡]  



福岡中央 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

146,997,504 
46,899,120 
100,098,384 
52,135,600 
47,962,784 		 （　0.9441）
45,281,664 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　  1,331,813,647 円　　　　（　  1,530,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 450.00 ＲＣ7 3,150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   869 ㎡     27.8 m x   30.8 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階は店舗、３階以上は事務所を想定 ⑦有効率　  72.9 ％
の理由		 店舗兼事務所として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
450.00 
60.0 
270.00 
6,300 
1,701,000 		 10.0  17,010,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
450.00 
75.0 
337.50 
3,900 
1,316,250 		 8.0  10,530,000 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
450.00 
75.0 
337.50 
4,400 
1,485,000 		 8.0  11,880,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,150.00 
72.9 
2,295.00 

10,442,250 		 86,940,000 
0 
⑨年額支払賃料     10,442,250 円　×　12ヶ月　＝　     125,307,000 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   2,295.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      24,786,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費の水準に基づき計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,160,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       150,093,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       2,160,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     6,090,120 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 146,162,880 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        86,940,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         834,624 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     146,997,504 円　　　　（　       169,157 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,429 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,510,000 円  　　　　    902,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 21,315,420 円  　　　      152,253,000　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   11,602,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,667,000 円  　　　　    902,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       902,000 円  　　　　    902,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       902,000 円  　　　　    902,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      46,899,120 円　（　　　　　　        53,969 円／㎡）　　（経費率　　  31.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9441    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 902,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 278,000 円／㎡　×　   3,150.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0578     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0865 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 52,135,600 円  
（　　　　　        59,995 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 146,997,504 円      
②総費用 46,899,120 円      
③純収益　①－② 100,098,384 円      
④建物等に帰属する純収益 52,135,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 47,962,784 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 45,281,664 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       52,108 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,331,813,647 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,530,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区大名一丁目１５番
 2900000083268-0000
2 　福岡市中央区大名一丁目１６番
 2900000083269-0000
3 　福岡市中央区大名一丁目１７番
 2900000083270-0000
4 　福岡市中央区大名一丁目１８番
 2900000083271-0000
5 　福岡市中央区大名一丁目１９番
 2900000083272-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福岡中央 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 5-3 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　石田　美紀子   TEL.
鑑定評価額 1,610,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,850,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区大名１丁目１５番外
｢大名１－９－３９｣		 ②地積
　(㎡)		 869  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.2		 ホテル

Ｓ14		 店舗、ホテル、マン
ション等が混在する
商業地域		 北7m市道 水道、ガス、下水 赤坂

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       850 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ７ｍ市道 交通

施設		 地下鉄赤坂駅　南東方

280m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗やマンションが林立する地域で、今後も現状を維持するものと予測する。なお、近隣周辺における取引価格
に落ち着きがみられ、地価の上昇幅はやや弱まるが、地価は引き続き上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,890,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,590,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央区及び博多区のうち中心部に近い商業地域である。主な需要者は、Ｊリート等の不動産投資ファン
ド、機関投資家、大手企業等のほか、大手マンション開発業者も考えられる。特に、都心天神から徒歩圏内で出店意欲
が強いエリアであることから需要は根強い。需要の中心となる土地の価格帯は、用途や規模等により開差があることか
ら把握が困難であるが、坪単価で５００万円から８００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 採用した取引事例は近隣地域周辺及び類似性の高い事例であり、比準価格の信頼性は高い。一方、収益価格は土地価格
に見合う賃料水準に至っていないため低位に試算された。なお、近隣地域は収益性を基礎に取引決定される地域である
ため考慮すべきである。よって、信頼性の高い比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、更に代表標準地から規準した
価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡中央 5-19              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,140,000 円／㎡		 [116.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.7]		 [100.0]
100		 1,830,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の商業地は天神ビッグバンが顕在化し
、堅調な需要を背景に投資物件の供給不足で
、取引利回りは依然として低い水準にある。


都心天神から徒歩圏内の好立地で、出店エリ
アとして人気が高く希少価値があることから
、地価は引き続き上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央７
Ｋ
-1307		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西7.8m市道
、中間画地
商業

(90,400)
b 福岡中央７
Ｋ
-404		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南24m市道、
北6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,455)
c 福岡中央７
Ｋ
-503		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
西10m、角地
商業

(100,400)
d 福岡中央６
Ｃ
-1309		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南22.6m市道、
北西9.4m、
二方路
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,934,679  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,025,609 		 100
[ 108.9]
1,860,063 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,860,000 
b (　           ) 
2,439,858  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
2,631,757 		 100
[ 139.3]
1,889,273 
1,890,000 
c (　           ) 
1,681,220  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,749,775 		 100
[  88.2]
1,983,872 
1,980,000 
d (　           ) 
1,569,544  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,680,335 		 100
[  92.8]
1,810,706 
1,810,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +16.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +16.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,890,000 円／㎡]  



福岡中央 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

148,959,648 
47,059,276 
101,900,372 
52,135,600 
49,764,772 		 （　0.9441）
46,982,921 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　  1,381,850,618 円　　　　（　  1,590,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 450.00 ＲＣ7 3,150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   869 ㎡     27.8 m x   30.8 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階は店舗、３階以上は事務所を想定した。 ⑦有効率　  72.9 ％
の理由		 店舗兼事務所としては概ね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
450.00 
60.0 
270.00 
6,960 
1,879,200 		 10.0  18,792,000 
0.0  0 

 2～  		 店舗
450.00 
75.0 
337.50 
4,540 
1,532,250 		 8.0  12,258,000 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
450.00 
75.0 
337.50 
4,240 
1,431,000 		 8.0  11,448,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,150.00 
72.9 
2,295.00 

10,566,450 		 88,290,000 
0 
⑨年額支払賃料     10,566,450 円　×　12ヶ月　＝　     126,797,400 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   2,295.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      24,786,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案のうえ査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,700,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       151,583,400 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       2,700,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     6,171,336 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 148,112,064 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        88,290,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         847,584 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     148,959,648 円　　　　（　       171,415 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,268 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,240 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,510,000 円  　　　　    902,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 21,599,676 円  　　　      154,283,400　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   11,478,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,667,000 円  　　　　    902,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       902,000 円  　　　　    902,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       902,000 円  　　　　    902,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      47,059,276 円　（　　　　　　        54,153 円／㎡）　　（経費率　　  31.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9441    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 902,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 278,000 円／㎡　×　   3,150.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0578     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0865 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 52,135,600 円  
（　　　　　        59,995 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 148,959,648 円      
②総費用 47,059,276 円      
③純収益　①－② 101,900,372 円      
④建物等に帰属する純収益 52,135,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 49,764,772 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 46,982,921 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       54,066 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,381,850,618 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,590,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区大名一丁目１５番
 2900000083268-0000
2 　福岡市中央区大名一丁目１６番
 2900000083269-0000
3 　福岡市中央区大名一丁目１７番
 2900000083270-0000
4 　福岡市中央区大名一丁目１８番
 2900000083271-0000
5 　福岡市中央区大名一丁目１９番
 2900000083272-0000
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備考