別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福岡中央 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 5-1 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　哲   TEL.
鑑定評価額 8,300,000,000 円  １㎡当たりの価格 7,060,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 5,550,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区天神２丁目１３０番１外
｢天神２－７－６｣		 ②地積
　(㎡)		 1,175  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,700)

1:1		 店舗

ＳＲＣ10F2B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ繁華な商
業地域		 南東11.5m市道 水道、ガス、下水 天神

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 １１．５ｍ市道 交通

施設		 天神駅　南西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 天神地区では「天神ビッグバン」により、大規模ビルの供給が継続しており、繁華性が高まることが期待され、
地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  7,080,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  6,380,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福岡市の都心部のほか東京・名古屋・大阪等の繁華性が高い商業地域。典型的な需要者は、資本力を有す
る大手不動産会社や、Ｊリート等の不動産ファンドであり、不動産の収益性に着目した取引を行う。天神地区は、「天
神ビッグバン」による建替え事業が進行中であり、繁華性の高い商業地域として集積度が高まることが期待される。更
地が市場に供給されるケースは少ないが、坪当たり単価で２，０００万円～３，０００万円程度が相場である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法に適用に際し、都心部に位置する取引事例を採用しており市場の実態を反映した試算価格が査定された
。また、収益還元法は、最有効使用の店舗ビルを想定したが、試算の過程において賃料等の想定要因を多数含む点が指
摘される。従って、本件では、実際の需給動向を反映した比準価格が説得力を有するものとしてこれを中心とし、収益
価格を関連付け、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡中央 5-9               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 11,800,000 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[100.0]		 100
[172.1]		 [100.0]
100		 7,030,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  6,940,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 借入金利は上昇傾向にあるものの、福岡市中
心部の収益用不動産に対する投資家の需要は
堅調なことから、市内商業地の地価は上昇し
ている。

西鉄「天神」駅と天神西通りに挟まれた繁華
性が高い商業地域であり、インバウンド客が
増加傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央４
ＣＤＨ
-102		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m市道、
南西8.2m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b 福岡中央６
ＫＤＨ
-101		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c 福岡中央５
Ｃ
-103		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西15m市道、
北西8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,613,959  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
5,346,628 		 100
[  80.1]
6,674,941 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
6,670,000 
b (　           ) 
7,053,664  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
7,272,328 		 100
[ 104.2]
6,979,202 
6,980,000 
c (　           ) 
8,686,372  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
7,896,702 		 100
[ 104.2]
7,578,409 
7,580,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +29.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  7,080,000 円／㎡]  



福岡中央 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

628,618,181 
196,769,129 
431,849,052 
172,500,000 
259,349,052 		 （　0.9244）
239,742,264 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　  7,491,945,750 円　　　　（　  6,380,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 716.99 Ｓ10F3B 9,270.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   700 ％   700 ％   1,175 ㎡     35.0 m x   32.0 m  前面道路：市道     　  11.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 高層店舗ビル（地下３階付１０階建）を想定 ⑦有効率　  65.6 ％
の理由		 高層店舗ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 2		 店舗
716.99 
65.3 
468.19 
7,000 
3,277,330 		 10.0  32,773,300 
0.0  0 

 1～  		 店舗
716.99 
65.3 
468.19 
18,000 
8,427,420 		 12.0  101,129,040 
0.0  0 

 2～  		 店舗
716.99 
72.5 
519.82 
7,500 
3,898,650 		 10.0  38,986,500 
0.0  0 

 3～10		 店舗
716.99 
72.5 
519.82 
6,500 
3,378,830 		 10.0  33,788,300 
0.0  0 
地下
 3～  		 設備・駐車場
667.04 
 
 
 
 		    
   

計
9,270.92 
65.6 
6,082.95 

45,911,370 		 475,968,540 
0 
⑨年額支払賃料     45,911,370 円　×　12ヶ月　＝　     550,936,440 円 
⑩a共益費（管理費）           1,200 円／㎡　×　   6,082.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　      87,594,480 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  32 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      11,520,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       638,530,920 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      11,520,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　    26,002,037 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 624,048,883 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       475,968,540 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       4,569,298 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     628,618,181 円　　　　（　       534,994 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,554 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 15,000,000 円  　　　　  3,000,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 91,007,129 円  　　　      650,050,920　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   59,262,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   25,500,000 円  　　　　  3,000,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,000,000 円  　　　　  3,000,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,000,000 円  　　　　  3,000,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     196,769,129 円　（　　　　　　       167,463 円／㎡）　　（経費率　　  31.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9244    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,000,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 314,000 円／㎡　×　   9,270.92 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0575     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0525 ×  30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 172,500,000 円  
（　　　　　       146,809 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 628,618,181 円      
②総費用 196,769,129 円      
③純収益　①－② 431,849,052 円      
④建物等に帰属する純収益 172,500,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 259,349,052 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 239,742,264 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      204,036 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  7,491,945,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   6,380,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区天神二丁目１３０番１
 2900000072797-0000
2 　福岡市中央区天神二丁目１３０番２
 2900001182510-0000
3 　福岡市中央区天神二丁目１３１番２
 2900000072799-0000
4 　福岡市中央区天神二丁目１４０番７
 2900000072819-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福岡中央 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 5-1 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　松嵜　洋平   TEL.
鑑定評価額 8,330,000,000 円  １㎡当たりの価格 7,090,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 5,550,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区天神２丁目１３０番１外
｢天神２－７－６｣		 ②地積
　(㎡)		 1,175  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,700)

1:1		 店舗

ＳＲＣ10F2B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ繁華な商
業地域		 南東11.5m市道 水道、ガス、下水 天神

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１．５ｍ市道 交通

施設		 天神駅　南西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 繁華性の高い都心高度商業地域であり、現状の土地利用を当面維持するものと考えられる。店舗用地に対する需
要は旺盛であり、地価は高水準を持続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  7,220,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  6,940,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区及び博多区の都心部に位置する商業地域である。需要者の中心は資金調達力のある不動産投資家や
店舗ビル等の開発を行う大手不動産開発業者等である。立地に優位性が認められる商業地に対する需要は依然として旺
盛で、当面は現状を維持するものと予測される。取引価格は、立地、画地規模、用途等により大きな幅があるため、需
要の主な価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替・競争等の関係が強い取引事例に基づき試算しており、実証性を有する価格である。一方、投資家の市
場行動を反映し、低位に試算された収益価格については、建物の規模・用途等や賃料の設定において、想定要素を含む
ことから流動的となる面を否定できず、やや説得力が劣る。以上より、本件では代表標準地との比較検討結果を踏まえ
、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡中央 5-9               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 11,800,000 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[100.0]		 100
[170.7]		 [100.0]
100		 7,090,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  6,940,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 旺盛な土地需要により不動産市場は活発であ
る一方で、急速に上昇した地価への警戒感や
金利動向には注視を要する。


天神地区での再開発等による繁華性の高まり
や商業用地に対する取得需要の底堅さから、
地価水準は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央６
ＫＤＨ
-101		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b 福岡中央４
ＣＤＨ
-102		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m市道、
南西8.2m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c 福岡中央５
Ｃ
-103		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西15m市道、
北西8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d 福岡中央３
ＣＤＨ
-103		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北11.5m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
7,053,664  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
7,272,328 		 100
[  92.9]
7,828,125 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
7,830,000 
b (　           ) 
5,613,959  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
5,346,628 		 100
[  76.1]
7,025,792 
7,030,000 
c (　           ) 
8,686,372  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
7,896,702 		 100
[ 101.0]
7,818,517 
7,820,000 
d (　           ) 
5,923,836  		 100
[ 100.0]		 [ 118.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
6,990,126 		 100
[ 112.5]
6,213,445 
6,210,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  7,220,000 円／㎡]  



福岡中央 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

655,576,475 
200,884,955 
454,691,520 
172,500,000 
282,191,520 		 （　0.9244）
260,857,841 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　  8,151,807,531 円　　　　（　  6,940,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 716.99 Ｓ10F3B 9,270.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   700 ％   700 ％   1,175 ㎡     35.0 m x   32.0 m  前面道路：市道     　  11.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下３階付１０階建の店舗ビルを想定。 ⑦有効率　  65.6 ％
の理由		 高層店舗として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 2		 店舗
716.99 
65.3 
468.19 
7,200 
3,370,968 		 10.0  33,709,680 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
716.99 
65.3 
468.19 
20,000 
9,363,800 		 12.0  112,365,600 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
716.99 
72.5 
519.82 
8,200 
4,262,524 		 10.0  42,625,240 
0.0  0 

 3～10		 店舗
716.99 
72.5 
519.82 
6,700 
3,482,794 		 10.0  34,827,940 
0.0  0 
地下
 3～ 3		 設備・駐車場
667.04 
 
 
 
 		    
   

計
9,270.92 
65.6 
6,082.95 

48,230,612 		 501,033,720 
0 
⑨年額支払賃料     48,230,612 円　×　12ヶ月　＝　     578,767,344 円 
⑩a共益費（管理費）           1,200 円／㎡　×　   6,082.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　      87,594,480 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  32 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      11,520,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で充当可能なため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       666,361,824 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      11,520,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　    27,115,273 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 650,766,551 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       501,033,720 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       4,809,924 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     655,576,475 円　　　　（　       557,937 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,756 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,700 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 15,000,000 円  　　　　  3,000,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 94,903,455 円  　　　      677,881,824　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   59,481,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   25,500,000 円  　　　　  3,000,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,000,000 円  　　　　  3,000,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,000,000 円  　　　　  3,000,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     200,884,955 円　（　　　　　　       170,966 円／㎡）　　（経費率　　  30.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9244    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,000,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 314,000 円／㎡　×　   9,270.92 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0575     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0525 ×  30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 172,500,000 円  
（　　　　　       146,809 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 655,576,475 円      
②総費用 200,884,955 円      
③純収益　①－② 454,691,520 円      
④建物等に帰属する純収益 172,500,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 282,191,520 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 260,857,841 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      222,007 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  8,151,807,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   6,940,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区天神二丁目１３０番１
 2900000072797-0000
2 　福岡市中央区天神二丁目１３０番２
 2900001182510-0000
3 　福岡市中央区天神二丁目１３１番２
 2900000072799-0000
4 　福岡市中央区天神二丁目１４０番７
 2900000072819-0000
5 　
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備考