別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福岡中央 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 -21 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　納富　久雄   TEL.
鑑定評価額 248,000,000 円  １㎡当たりの価格 585,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区港２丁目１０番８
｢港２－２－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 424  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ6		 中高層住宅の中に事
業所が見られる住宅
地域		 北東12.1m市道 水道、ガス、下水 大濠公園

620m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １２．１ｍ市道 交通

施設		 大濠公園駅北東方

620m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 立地性から水産関連の事業所も多いエリアであるが、都心から近いため今後は共同住宅地域として熟成するもの
と予測。マンション用地としての需要が堅調で、当面の間、地価の上昇傾向が継続するものと予測。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    607,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    467,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は中央区のマンション用地の需要が認められる住宅地域を中心に、マンション用地需要が認められる
商業地や周辺区のマンション適地にも及ぶ。マンション用地不足の状況から天神地区への接近性に優る当該エリアにも
マンション需要が波及しており、需要は堅調に推移している。市場の中心となる価格帯は見出し難いが、１種単価で
１００万円／坪程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中央区内に存し地域の様相が類似する事例を多数収集し得たため、比準価格については市場性等を反映する説得力の高
い価格が求められた。一方、収益価格は適切な最有効使用の建物の建築を想定し得たものの試算の過程において多数の
想定要素を含むことから規範性はやや劣るものと判断した。よって、比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、代表標
準地との検討を行い、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡中央 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    520,000 円／㎡		 [106.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.1]		 [100.0]
100		 581,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    542,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰化や金利上昇等を背景に地価上
昇率はやや縮小しているが、マンション適地
を中心に需要は底堅く、高い地価上昇率が継
続している。

建築費高騰化等を背景に地価上昇率は縮小し
ているが、マンション用地の需要が存する地
域のため需要は堅調であり、比較的高い地価
上昇率が継続。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央７
Ｋ
-1304		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東7.6m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種20m
(70,200)
b 福岡中央７
Ｋ
-1001		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.8m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(60,192)
c 福岡中央７
ＫＤＨ
-211		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東4.3m市道
、中間画地
商業

(90,258)
d 福岡中央７
Ｋ
-208		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5.8m市道、
西4.8m、角地
１住居
高度地区2種20m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
471,408  		 100
[ 100.0]		 [ 117.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
552,962 		 100
[  92.7]
596,507 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
597,000 
b (　           ) 
451,007  		 100
[ 100.0]		 [ 108.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
491,147 		 100
[  77.4]
634,557 
635,000 
c (　           ) 
475,285  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
572,454 		 100
[ 100.8]
567,911 
568,000 
d (　           ) 
597,297  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
604,256 		 100
[  96.0]
629,433 
629,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.91 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.89 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    607,000 円／㎡]  



福岡中央 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,668,786 
8,475,611 
21,193,175 
14,496,300 
6,696,875 		 （　0.9462）
6,336,583 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    198,018,219 円　　　　（　    467,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 134.84 ＲＣ10 1,080.85
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   424 ㎡     18.6 m x   22.7 m  前面道路：市道     　  12.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階～１０階：住宅（１戸３１㎡程度）、１階：駐車場７台を想定 ⑦有効率　  75.6 ％
の理由		 共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
133.11 
 
 
 
 		    
   

 2～ 6		 共同住宅
109.16 
86.4 
94.32 
2,750 
259,380 		 1.0  259,380 
1.0  259,380 

 7～ 9		 共同住宅
109.16 
86.4 
94.32 
2,850 
268,812 		 1.0  268,812 
1.0  268,812 

10～10		 共同住宅
74.46 
84.4 
62.88 
2,950 
185,496 		 1.0  185,496 
1.0  185,496 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,080.85 
75.6 
817.44 

2,288,832 		 2,288,832 
2,288,832 
⑨年額支払賃料      2,288,832 円　×　12ヶ月　＝　      27,465,984 円 
⑩a共益費（管理費）             160 円／㎡　×　     817.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,569,485 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,260,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        29,035,469 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       1,260,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     1,211,819 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,083,650 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,288,832 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,973 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,288,832 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         563,163 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,668,786 円　　　　（　        69,974 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,811 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,750 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,092,000 円  　　　　    273,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 3,938,411 円  　　　       30,295,469　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      578,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,320,500 円  　　　　    273,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       273,000 円  　　　　    273,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       273,000 円  　　　　    273,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,475,611 円　（　　　　　　        19,990 円／㎡）　　（経費率　　  28.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9462    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 273,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　   1,080.85 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0531     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0525 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,496,300 円  
（　　　　　        34,189 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,668,786 円      
②総費用 8,475,611 円      
③純収益　①－② 21,193,175 円      
④建物等に帰属する純収益 14,496,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,696,875 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,336,583 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,945 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    198,018,219 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     467,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区港二丁目１０番８
 2900001169721-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福岡中央 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 -21 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　吉川　博貴   TEL.
鑑定評価額 247,000,000 円  １㎡当たりの価格 583,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区港２丁目１０番８
｢港２－２－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 424  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ6		 中高層住宅の中に事
業所が見られる住宅
地域		 北東12.1m市道 水道、ガス、下水 大濠公園

620m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２．１ｍ市道 交通

施設		 大濠公園駅北東方

620m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 投資家の賃貸マンションの取得需要は引き続き旺盛であるが、賃料水準も天井圏に近づいている一方、建築費の
上昇が継続していることから、今後は地価の伸びは鈍化していくものと予想する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    586,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    472,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福岡市中央区、早良区のうち、地下鉄空港線沿線の各駅から徒歩圏内に位置する住宅地域である。主たる
需要者は賃貸マンション、分譲マンションの建築を企図する不動産業者が中心となる。市内中心部では地価、建築費が
上昇しているため、投資・事業採算性の観点から、交通利便性、生活利便性に優れ相対的に割安感の残る当地域へ需要
が波及している。取引の中心となる価格帯は、立地、用途、規模によって異なる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、対象不動産と類似性の高い共同住宅適地の取引事例を中心に試算されており、規範性が高い。一方収益価
格は、周辺では中高層共同住宅等も見られ、収益性に基づく価格形成がなされているものの、試算の過程において想定
項目が多数介在することから規範性にやや劣ると判断した。したがって本件では市場の実態をより反映した比準価格を
重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡中央 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    520,000 円／㎡		 [106.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.1]		 [100.0]
100		 581,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    542,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の人口、世帯数は増加傾向で推移して
おり、高い伸び率を示している。住宅地の地
価は高値圏にあるが、素地の取得需要は引き
続き底堅い。

建築費の上昇が続くが、一定の賃料が見込め
、市内中心部に比し相対的に割安感の残る当
地域はマンション用地需要が波及する状況が
続いている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央７
Ｋ
-1107		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東5m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
b 福岡中央７
Ｋ
-208		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5.8m市道、
西4.8m、角地
１住居
高度地区2種20m
(80,200)
c 福岡中央７
Ｋ
-1305		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.9m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種20m
(70,200)
d 福岡中央７
ＫＤＨ
-207		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南2.8m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種20m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
600,962  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
662,323 		 100
[ 108.0]
613,262 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
613,000 
b (　           ) 
597,297  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
604,256 		 100
[ 101.9]
592,989 
593,000 
c (　           ) 
611,611  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
672,772 		 100
[ 110.0]
611,611 
612,000 
d (　           ) 
517,613  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
517,613 		 100
[  91.6]
565,080 
565,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.91 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    586,000 円／㎡]  



福岡中央 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,891,310 
8,211,114 
20,680,196 
13,912,200 
6,767,996 		 （　0.9462）
6,403,878 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    200,121,188 円　　　　（　    472,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 134.84 ＲＣ10 1,080.85
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   424 ㎡     18.6 m x   22.7 m  前面道路：市道     　  12.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階以上は３１㎡程度の単身者向けの住宅を想定 ⑦有効率　  75.6 ％
の理由		 共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
133.11 
 
 
 
 		    
   

 2～ 9		 共同住宅
109.16 
86.4 
94.32 
2,700 
254,664 		 1.0  254,664 
1.0  254,664 

10～10		 共同住宅
74.46 
84.4 
62.88 
2,950 
185,496 		 1.0  185,496 
1.0  185,496 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,080.85 
75.6 
817.44 

2,222,808 		 2,222,808 
2,222,808 
⑨年額支払賃料      2,222,808 円　×　12ヶ月　＝　      26,673,696 円 
⑩a共益費（管理費）             160 円／㎡　×　     817.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,569,485 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費の水準に基づき計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,260,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,243,181 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       1,260,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     1,180,127 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,323,054 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,222,808 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,339 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,222,808 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         546,917 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,891,310 円　　　　（　        68,140 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,760 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,048,000 円  　　　　    262,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 3,835,414 円  　　　       29,503,181　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      576,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,227,000 円  　　　　    262,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       262,000 円  　　　　    262,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       262,000 円  　　　　    262,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,211,114 円　（　　　　　　        19,366 円／㎡）　　（経費率　　  28.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9462    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 262,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　   1,080.85 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0531     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0525 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,912,200 円  
（　　　　　        32,812 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,891,310 円      
②総費用 8,211,114 円      
③純収益　①－② 20,680,196 円      
④建物等に帰属する純収益 13,912,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,767,996 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,403,878 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,103 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    200,121,188 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     472,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区港二丁目１０番８
 2900001169721-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
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備考