令和7年1月15日　提出 福岡中央 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡中央 -11 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　高木　俊二   TEL.

鑑定評価額 91,800,000 円  １㎡当たりの価格 423,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 320,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市中央区地行浜１丁目２９番４５ ｢地行浜１－５－３｣ ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種20m 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 唐人町 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位：北　　５ ｍ市道 交通 施設 唐人町駅　北西方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種20m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 良質な住宅が建ち並ぶ高級住宅地域。邸宅が多い。空地はほとんどなく、今後も現状を維持すると予測する。地 価は上昇傾向が続いている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    423,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、中央区・早良区の利便性の高い住宅地域。近隣地域を含む住宅街は７０戸弱で構成されるが、こ れ以上の開発余地はなく希少性が高い。道路はインターロッキング（ブロック舗装）で、他のエリアに無い高級感があ る。中古住宅を購入してリノベする、又は建替えるとしても総額１．５億円以内で済めば、高所得者層には十分需要さ れうる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅で構成される住宅地域で、収益性に基づいて地価が形成されるエリアではないため、取引事例比較法のみ適用 した。比準価格は標準地と地積が類似し、かつ更地の取引事例を重視し、資料の信頼性が高い。以上より、市場の実態 を反映している比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との比較検討も行ったが、 鑑定評価額と均衡がとれている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡中央 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    520,000 円／㎡ [106.2] 100 100 [100.0] 100 [134.7] [103.0] 100 422,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    395,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の過去６年人口変動率は＋７．９％で 、博多区（＋９．３％）に次いで増加率が高 い。 令和５年１月以降の地行浜エリアの建築確認 はない。近隣では、ＭＡＲＫ・ＩＳ福岡もも ちが２０１８年の開業以来の大規模改修を行 った。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.1 ％  ％