令和7年1月15日　提出 福岡中央 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡中央 -10 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　高木　俊二   TEL.

鑑定評価額 1,200,000,000 円  １㎡当たりの価格 730,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 520,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市中央区草香江２丁目１２区２２０番１ ｢草香江２－１２－１６｣ ②地積 　(㎡) 1,640   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種20m (70,200) 1:1 共同住宅 ＲＣ9 中高層マンションが 多い区画整然とした 住宅地域 西8.4m県道、北側道 水道、ガス、下水 六本松 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ８．４ｍ県道 交通 施設 六本松　北西方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種20m ⑤地域要因の将 　来予測 大濠公園にも近い区画整然とした上品等の住宅地域。数多くの分譲マンションが建設されており、熟成した街並 みを形成している。現在は中古マンションのリノベ再販が多い。地価は上昇基調が継続中である。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    750,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              729,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、中央区の利便性の高い住宅地域。需要者は分譲マンション業者が中心となる。中央区は新築分譲 マンション供給戸数が年６００戸前後のため売行きが好調で、Ｒ６／１０時点の在庫は十数戸と僅かである。ただし、 用地費のほか建築費も高騰しており、今後コスト増加分を販売価格に上乗せできるか不透明。需要価格帯は分譲マンシ ョン素地で容積率１００％当たり坪１２０万円。新築分譲マンションは戸当たり６０００～８０００万円。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格はマンション適地である更地の取引事例を重視して試算した。開発法による価格は分譲マンションの投資採算 性から試算した素地価格で、有力な価格の指標となる。以上より、市場取引の実情を反映する比準価格と投資採算性か らみた開発法価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡中央 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    520,000 円／㎡ [106.2] 100 100 [100.0] 100 [ 78.7] [104.0] 100 730,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    676,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の過去６年人口変動率は＋７．９％で 、博多区（＋９．３％）に次いで増加率が高 い。 近隣でＲ５．１１に高級賃貸マンション（Ｒ ＬＩＶ・Ｋｕｓａｇａｅ）が竣工。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.0 ％  ％