別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福岡中央 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 -7 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　哲   TEL.
鑑定評価額 357,000,000 円  １㎡当たりの価格 604,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区今川１丁目２５区４８６番
 ②地積
　(㎡)		 591  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種20m


(70,200)
台形
1:2		 空地

 中小規模住宅、共同
住宅等が存する住宅
地域		 北5.9m市道 水道、ガス、下水 唐人町

540m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   160 ｍ、南    80 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 ５．９ｍ市道 交通

施設		 唐人町駅　南方

540m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域。大濠公園の近くに位置し、居住環境が良好で、最寄り駅まで徒
歩圏内であることから、需要は堅調であり、地価は上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    606,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    426,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区内において、地下鉄空港線沿線等の住宅地域である。需要者は、共同住宅を建設する目的で用地を
取得する不動産会社等の法人のほか戸建住宅の取得を目的とする富裕層が主体である。交通利便性に優れ、居住環境が
良好なため、賃貸マンションの投資ニーズは底堅く、分譲マンションの販売も堅調である。市場の中心価格帯は規模に
より異なるが、更地で概ね３億円から４億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸向け共同住宅も見られる住宅地域であることから、最有効使用の中高層共同住宅の建築を前提とした収益価格を査
定したが、試算の特性として、建物の仕様等の想定要因が多数含まれていることが指摘される。一方、比準価格は価格
牽連性を有する取引事例に基づき査定しており、説得力を有する。従って、本件では、比準価格を中心に、収益価格を
比較考量し、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡中央 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    520,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.1]		 [100.0]
100		 600,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    562,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福岡市中央区は利便性に優れ人口の増加が著
しい。建築工事費の高騰等の先行き不透明感
があるものの、マンション用地の需要は旺盛
である。

地下鉄駅への接近性が良好な人気の住宅地域
であり、周辺では賃貸マンションの供給が増
加している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央７
Ｋ
-1302		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
東4m、角地
１住居
高度地区2種20m
(70,200)
b 福岡中央７
Ｋ
-3		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4.4m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種20m
(70,176)
c 福岡中央６
Ｃ
-1112		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西9m市道、
南東6m、
二方路
１住居
高度2種最高20m
(80,200)
d 福岡中央７
Ｋ
-1305		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.9m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
565,151  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
583,989 		 100
[  96.0]
608,322 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
608,000 
b (　           ) 
573,276  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
603,086 		 100
[  97.0]
621,738 
622,000 
c (　           ) 
585,394  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
608,351 		 100
[ 105.0]
579,382 
579,000 
d (　           ) 
611,611  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
672,772 		 100
[ 111.3]
604,467 
604,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.91 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    606,000 円／㎡]  



福岡中央 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,581,749 
8,316,010 
22,265,739 
13,912,200 
8,353,539 		 （　0.9638）
8,051,141 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    251,598,156 円　　　　（　    426,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 153.95 ＲＣ7 1,039.85
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種20m
 70 ％   200 ％   200 ％   591 ㎡     17.5 m x   34.0 m  前面道路：市道     　   5.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～７階：１ＬＤＫ（約３５㎡程度）の共同住宅 ⑦有効率　  90.9 ％
の理由		 中高層共同住宅として標準的な仕様
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 共同住宅
153.95 
91.2 
140.40 
2,250 
315,900 		 1.0  315,900 
2.0  631,800 

 2～ 6		 共同住宅
153.95 
91.2 
140.40 
2,350 
329,940 		 1.0  329,940 
2.0  659,880 

 7～  		 共同住宅
116.15 
88.3 
102.60 
2,400 
246,240 		 1.0  246,240 
2.0  492,480 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,039.85 
90.9 
945.00 

2,211,840 		 2,211,840 
4,423,680 
⑨年額支払賃料      2,211,840 円　×　12ヶ月　＝　      26,542,080 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     945.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,134,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  21 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,024,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されるため非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,676,080 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       3,024,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     1,228,003 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,472,077 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,211,840 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,234 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,423,680 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,088,438 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,581,749 円　　　　（　        51,746 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,452 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,350 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,048,000 円  　　　　    262,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 3,684,010 円  　　　       30,700,080　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      833,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,227,000 円  　　　　    262,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       262,000 円  　　　　    262,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       262,000 円  　　　　    262,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,316,010 円　（　　　　　　        14,071 円／㎡）　　（経費率　　  27.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9638    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 262,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　   1,039.85 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0531     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0525 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,912,200 円  
（　　　　　        23,540 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,581,749 円      
②総費用 8,316,010 円      
③純収益　①－② 22,265,739 円      
④建物等に帰属する純収益 13,912,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,353,539 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,051,141 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,623 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    251,598,156 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     426,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区今川一丁目二十五区４８６番
 2900000061982-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福岡中央 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 -7 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　久保田　茂   TEL.
鑑定評価額 359,000,000 円  １㎡当たりの価格 607,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区今川１丁目２５区４８６番
 ②地積
　(㎡)		 591  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種20m


(70,200)
台形
1:2		 空地

 中小規模住宅、共同
住宅等が存する住宅
地域		 北5.9m市道 水道、ガス、下水 唐人町

540m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   160 ｍ、南    80 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 大濠地区に隣接する良好な住
宅地域		 街

路		 ５．９ｍ市道 交通

施設		 唐人町駅　南方

540m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の共同住宅や戸建が存する住宅地域である。都心への接近性も良好で閑静な住宅街であり、近年では共
同住宅の建築も多く、今後も同様の傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    626,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    524,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市中央区および早良区の福岡市営地下鉄空港線沿線に位置する住宅地域であるが、近年では七隈線
沿線の住宅地域も含む広がりを見せている。需要者は賃貸や分譲マンションを開発する業者や投資家に加え、高所得者
層の個人も含まれる。最寄駅から徒歩圏内で閑静な住宅地として良好な居住環境を備え、地域の選好性は高い。土地取
得需要は旺盛で取引が活発であり、地価は上昇傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似取引事例を基に適切に試算され、市場性を反映した実証的で規範性の高い価格である
。一方、収益価格は計算過程に多くの想定要素を含むため、客観性に欠け、説得力が低い。本件では、市場性を的確に
反映し、説得力に優れる比準価格を標準とし、収益価格を参考にしつつ、代表標準地との均衡も考慮して、鑑定評価額
を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡中央 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    520,000 円／㎡		 [106.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 [100.0]
100		 607,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    562,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の人口・世帯数は増加傾向である。金
利上昇、建築資材価格の上昇等の不安要素は
あるものの、土地取得需要は依然旺盛である
。

市中心部への交通利便性が高い、閑静で住環
境が良好な住宅地域である。共同住宅用地・
戸建用地としての需要は強く、地価は上昇傾
向である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央７
Ｋ
-208		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5.8m市道、
西4.8m、角地
１住居
高度地区2種20m
(80,200)
b 福岡中央７
Ｋ
-1107		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東5m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
c 福岡中央７
Ｋ
-1302		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
東4m、角地
１住居
高度地区2種20m
(70,200)
d 福岡中央７
Ｋ
-203		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東3.5m市道
、中間画地
１住居
高度地区2種20m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
597,297  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
604,256 		 100
[  97.0]
622,944 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
623,000 
b (　           ) 
600,962  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
662,323 		 100
[ 104.0]
636,849 
637,000 
c (　           ) 
565,151  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
583,989 		 100
[  96.0]
608,322 
608,000 
d (　           ) 
467,743  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
506,566 		 100
[  79.8]
634,794 
635,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    626,000 円／㎡]  



福岡中央 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,065,643 
7,510,310 
22,555,333 
12,266,100 
10,289,233 		 （　0.9638）
9,916,763 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    309,898,844 円　　　　（　    524,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 153.95 ＲＣ7 1,039.85
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種20m
 70 ％   200 ％   200 ％   591 ㎡     17.5 m x   34.0 m  前面道路：市道     　   5.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ、約３５㎡程度を想定。 ⑦有効率　  90.9 ％
の理由		 同種建物として平均的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 居宅
153.95 
91.2 
140.40 
2,130 
299,052 		 1.0  299,052 
2.0  598,104 

 2～ 6		 居宅
153.95 
91.2 
140.40 
2,240 
314,496 		 1.0  314,496 
2.0  628,992 

 7～  		 居宅
116.15 
88.3 
102.60 
2,310 
237,006 		 1.0  237,006 
2.0  474,012 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,039.85 
90.9 
945.00 

2,108,538 		 2,108,538 
4,217,076 
⑨年額支払賃料      2,108,538 円　×　12ヶ月　＝　      25,302,456 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     945.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,134,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  21 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,780,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,436,456 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       3,780,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     1,208,658 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,007,798 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,108,538 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,242 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,217,076 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,037,603 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,065,643 円　　　　（　        50,872 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,340 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,240 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 924,000 円  　　　　    231,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 3,323,810 円  　　　       30,216,456　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      837,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,963,500 円  　　　　    231,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       231,000 円  　　　　    231,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       231,000 円  　　　　    231,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,510,310 円　（　　　　　　        12,708 円／㎡）　　（経費率　　  25.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9638    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 231,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 216,000 円／㎡　×　   1,039.85 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0531     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0525 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,266,100 円  
（　　　　　        20,755 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,065,643 円      
②総費用 7,510,310 円      
③純収益　①－② 22,555,333 円      
④建物等に帰属する純収益 12,266,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,289,233 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,916,763 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,780 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    309,898,844 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     524,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区今川一丁目二十五区４８６番
 2900000061982-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考