令和7年1月15日　提出 福岡中央 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡中央 -1 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　中嶋　裕二   TEL.

鑑定評価額 649,000,000 円  １㎡当たりの価格 880,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 640,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市中央区赤坂２丁目２区５４番 ｢赤坂２－２－１１｣ ②地積 　(㎡) 737   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種20m (70,200) 1:2 共同住宅 ＲＣ6 マンション等が建ち 並ぶ都心に近い住宅 地域 南5.9m市道 水道、ガス、下水 赤坂 560m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ５．９ｍ市道 交通 施設 赤坂駅南西方 560m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  高度地区2種20m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、天神まで近いマンションを中心とした共同住宅地域である。分譲マンション需要が見込める立地で 需要は高いものの、取引の過熱感にやや落ち着きも見られ地価の上昇率は鈍化傾向である。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    901,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              867,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市中央区の利便性及び居住環境が良好な住宅地域で、主な需要者は分譲マンションの事業者が中心 と判断した。福岡市の中心市街地に比較的近く、人気の高い学校区でファミリー向けのマンション需要が高い。住宅地 の需要は底堅いものの、建築費や金利上昇の需要への影響が若干見られ、地価の上昇率は鈍化傾向である。需要の中心 となる価格帯は容積率１００％あたり坪単価１３０～１５０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記２試算価格が得られた。比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。開発法による価格は開発主体による事 業採算性を重視した価格として現実的であり重要な価値判断の指標となる。典型的な需要者は分譲マンション事業者で 、当該需要者は事業採算性を重視して意思決定を行うものと判断される。従って開発法による価格を重視し、比準価格 を比較考量し、さらに周辺の公基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    795,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、物価上昇や世界的な金融資本市場の 変動に注視する必要があるが緩やかに回復し ている。中央区の中心部に近い住宅地の需要 は堅調である。 既成の住宅地域であり地域内には特段の変動 要因は見られない。都心に近い住環境が良好 な住宅地の需要は堅調で、地価も上昇傾向が 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.7 ％  ％