別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福岡博多 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 9-2 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　桐野　祐記   TEL.
鑑定評価額 594,000,000 円  １㎡当たりの価格 194,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区吉塚８丁目１２５番１外
 ②地積
　(㎡)		 3,062  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:3.5		 建築中

 流通倉庫、工場、営
業所等が混在する地
域		 南西8m市道、背面道 水道、下水 吉塚

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 流通業務施設地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 吉塚駅　東方

1.0km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、倉庫、営業所等を主とする流通業務地域である。周辺には共同住宅も多く見られるが、国道３号や
福岡空港への接近性等を背景に今後も倉庫等を中心とした土地利用状況にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 流通業務施設地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    197,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    175,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福岡市博多区、東区、糟屋郡等において倉庫が立地可能な流通業務地域一帯と判定される。主たる需要者
としては自用の配送センターの建設を目的とする法人や賃貸倉庫の建設を目論むデベロッパー等が想定される。近時で
はｅコマースの進展もあり、福岡市への輸送の利便性に優れる物流施設用地不足を反映し、市場は過熱気味である。個
々の取引について動機や規模は様々であり、市場の中心的な価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と類似する工業地に係る取引事例により試算されたものである。試算の過程は的確に踏まれてお
り不動産市場の実態を反映した説得力の高い試算価格である。一方、収益価格は試算の過程において想定上の条件が多
数介在するため流動的な性格を有しており、その説得力は相対的に低いと判断される。したがって、比準価格を重視し
、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 9-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    237,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[100.0]		 100
[135.0]		 [102.0]
100		 193,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    176,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物流施設の賃料は上昇基調にある。建築費の
上昇が顕著であるが、ｅコマース市場の拡大
等を受け用地取得需要は引き続き旺盛である
。

近隣地域内に大手運送業者の営業所が立地す
るなど、流通業務地域としての地位は高まっ
ている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多７
Ｋ
-701		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7.5m市道
、中間画地
準工

(60,200)
b 福岡中央６
Ｃ
-1003		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南26m道路、
中間画地
商業
臨港地区
(90,400)
c 福岡東７Ｋ

-1201		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北9.4m市道、
南9m、二方路
準工
流通業務地区
(80,300)
d 福岡東７Ｋ

-315		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東7.7m市道
、中間画地
工業

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
302,495  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
302,495 		 100
[ 129.4]
233,767 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
238,000 
b (　           ) 
262,662  		 100
[ 100.0]		 [ 116.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
306,527 		 100
[ 160.6]
190,864 
195,000 
c (　           ) 
173,984  		 100
[ 100.0]		 [ 115.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
197,694 		 100
[  96.7]
204,441 
209,000 
d (　           ) 
123,500  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
128,440 		 100
[  76.0]
169,000 
172,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    197,000 円／㎡]  



福岡博多 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

52,446,528 
11,554,600 
40,891,928 
22,814,400 
18,077,528 		 （　0.9801）
17,717,785 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    536,902,576 円　　　　（　    175,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 1,500.00 Ｓ2 3,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   3,062 ㎡     29.0 m x  105.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの倉庫兼事務所 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～  		 倉庫・事務所
1,500.00 
100.0 
1,500.00 
1,510 
2,265,000 		 6.0  13,590,000 
0.0  0 
一括
 2～  		 倉庫・事務所
1,500.00 
100.0 
1,500.00 
1,510 
2,265,000 		 6.0  13,590,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,000.00 
100.0 
3,000.00 

4,530,000 		 27,180,000 
0 
⑨年額支払賃料      4,530,000 円　×　12ヶ月　＝　      54,360,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 一括貸しのため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,360,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,174,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 52,185,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        27,180,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         260,928 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      52,446,528 円　　　　（　        17,128 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,518 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,510 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,960,000 円  　　　　    392,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,630,800 円  　　　       54,360,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,847,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,332,000 円  　　　　    392,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       392,000 円  　　　　    392,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       392,000 円  　　　　    392,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,554,600 円　（　　　　　　         3,774 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9801    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 392,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 127,000 円／㎡　×　   3,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0582     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,814,400 円  
（　　　　　         7,451 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 52,446,528 円      
②総費用 11,554,600 円      
③純収益　①－② 40,891,928 円      
④建物等に帰属する純収益 22,814,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 18,077,528 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 17,717,785 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,786 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    536,902,576 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     175,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区吉塚八丁目１２５番１
 2900000190640-0000
2 　福岡市博多区吉塚八丁目１２９番
 2900000190644-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福岡博多 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 9-2 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　高木　俊二   TEL.
鑑定評価額 597,000,000 円  １㎡当たりの価格 195,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区吉塚８丁目１２５番１外
 ②地積
　(㎡)		 3,062  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:3.5		 建築中

 流通倉庫、工場、営
業所等が混在する地
域		 南西8m市道、背面道 水道、下水 吉塚

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 流通業務施設地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 吉塚駅　東方

1.0km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来から倉庫が集積する流通系の工業地域。Ｅコマース市場が今後も拡大に伴い、福岡都市圏への即日配送に対
応するために、都心部に接近する当地域への用地需要や倉庫床需要は今後も強い。地価は上昇傾向。
(3)最有効使用の判定 流通業務施設地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    199,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    172,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は博多区・東区・糟屋郡の工業地域。需要者は、業務拡張を計画している製造業者や倉庫業者。倉庫需要の
増大により賃料も上昇してきたが、最近はハイスペックの大規模倉庫は坪４０００円前後まで上昇した。内陸部の中小
規模の中古倉庫だと坪４０００～５０００円で、規模が小さい方が家賃の坪単価が高い。取引価格帯は数億～数十億円
。近隣のＪ－ＲＥＩＴ保有物件（賃貸マンション）の期末鑑定キャップレートは４％。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は標準地と類似する大規模地の事例を重視して試算した。収益価格は一棟貸しの事務所兼倉庫を想定して試算
したが、建築費や利回り次第で価格が流動的になる。近隣地域では自社利用目的の需要者が多いため、実証的な比準価
格を重視し、収益価格を関連付けて、さらに代表標準地との検討も行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 9-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    237,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[100.0]		 100
[135.0]		 [102.0]
100		 193,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    176,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物流施設用地については、新型コロナの影響
はほとんどなく需給がひっ迫した状態が続い
ている。


令和５年１月以降の吉塚１～８丁目エリアの
建築確認は１０棟（事務所１棟、共同住宅９
棟）。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡東７Ｋ

-1201		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北9.4m市道、
南9m、二方路
準工
流通業務地区
(80,300)
b 福岡博多７
Ｋ
-807		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南西9.7m県道
、中間画地
準工

(60,200)
c 福岡博多７
Ｋ
-1007		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.5m市道
、北西4m、
角地
準工

(70,200)
d 福岡博多７
ＫＤＨ
-202		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東3.4m私道
、中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
173,984  		 100
[ 100.0]		 [ 115.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
197,694 		 100
[ 101.1]
195,543 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
199,000 
b (　           ) 
142,315  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
143,753 		 100
[  80.8]
177,912 
181,000 
c (　           ) 
246,388  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
258,588 		 100
[  98.0]
263,865 
269,000 
d (　           ) 
214,830  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
221,474 		 100
[  94.1]
235,360 
240,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    199,000 円／㎡]  



福岡博多 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

52,446,528 
11,886,400 
40,560,128 
22,814,400 
17,745,728 		 （　0.9801）
17,392,588 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    527,048,121 円　　　　（　    172,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫・事務所 1,500.00 Ｓ2 3,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   3,062 ㎡     29.0 m x  105.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸の倉庫・事務所を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸のため有効率１００％
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫・事務所
1,500.00 
100.0 
1,500.00 
1,510 
2,265,000 		 6.0  13,590,000 
0.0  0 

 2～ 2		 倉庫・事務所
1,500.00 
100.0 
1,500.00 
1,510 
2,265,000 		 6.0  13,590,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,000.00 
100.0 
3,000.00 

4,530,000 		 27,180,000 
0 
⑨年額支払賃料      4,530,000 円　×　12ヶ月　＝　      54,360,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,360,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,174,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 52,185,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        27,180,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         260,928 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      52,446,528 円　　　　（　        17,128 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,518 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,510 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,960,000 円  　　　　    392,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,630,800 円  　　　       54,360,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,179,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,332,000 円  　　　　    392,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       392,000 円  　　　　    392,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       392,000 円  　　　　    392,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,886,400 円　（　　　　　　         3,882 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9801    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 392,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 127,000 円／㎡　×　   3,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0582     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,814,400 円  
（　　　　　         7,451 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 52,446,528 円      
②総費用 11,886,400 円      
③純収益　①－② 40,560,128 円      
④建物等に帰属する純収益 22,814,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,745,728 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 17,392,588 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,680 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    527,048,121 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     172,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区吉塚八丁目１２５番１
 2900000190640-0000
2 　福岡市博多区吉塚八丁目１２９番
 2900000190644-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考