令和7年1月15日　提出 福岡博多 5-21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡博多 5-21 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　納富　久雄   TEL.

鑑定評価額 996,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,000,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 2,180,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市博多区祇園町３５５番１ ｢祇園町４－６０｣ ②地積 　(㎡) 332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,500) 防火 （その他） 駐車場整備地区 (100,500) 1:3 事務所 Ｓ7 中層事務所ビル、店 舗等が建ち並ぶ商業 地域 北西25m国道 水道、ガス、下水 祇園 170m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ２５ｍ国道 交通 施設 祇園駅南西方 170m 法令 規制 商業 (100,500) 防火  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 令和５年の地下鉄七隈線「楠田神社前」駅の開業の影響もあり、オフィス用地等としての需要がより高まるもの と予測。収益性の観点から地価上昇率は縮小傾向であるものの、当面の間、地価の上昇が継続するものと予測。 (3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,180,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,720,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は博多区や中央区の高度商業地域及び準高度商業地域一円である。需要者の中心はオフィス等の開発を行う 不動産業者やファンド等である。地価上昇率は縮小しているものの、ファンド等を中心に投資意欲は強く需要は堅調で あり、割安感も存するため比較的高い地価上昇率で推移している。市場の中心となる価格帯は規模や地域により異なる ため見出し難いが、１種単価で２００万円／坪程度であるものと思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 博多区内の繁華性の高い取引事例を多数収集し、試算を行った比準価格については現在の不動産投資市場における市場 性を反映する適切な価格が求められたものと思料する。一方、収益価格は投資用不動産であれば重視すべき価格である が、試算の過程において多数の想定要素を含むこと等から規範性はやや劣るものと判断した。よって、比準価格を標準 に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を行い、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡博多 5-3               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　  3,420,000 円／㎡ [112.3] 100 100 [100.0] 100 [128.7] [100.0] 100 2,980,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  2,730,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築比の高騰化や取引利回りの下げ止まり懸 念等を背景に地価上昇率はやや縮小している が、依然として高い地価上昇率が継続してい る地域が多い。 将来的なオフィスの大量供給等を背景に空室 率が高まるおそれもあり地価上昇率は縮小し ているが、割安感も存し高い地価上昇率が継 続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　  +8.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.9 ％  ％