別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福岡博多 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 5-16 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　松本　忠人   TEL.
鑑定評価額 910,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,610,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区博多駅前４丁目１０２番外
｢博多駅前４－２０－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 565  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,500)

1:1.2		 店舗、事務所兼共同
住宅
Ｓ11		 事務所ビル、マンシ
ョン等が建ち並ぶ商
業地域		 南西16m市道 水道、ガス、下水 博多

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西     0 ｍ、南    35 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗・事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 博多駅　南方

750m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 博多駅地区への投資需要は根強く、立地条件、高容積率等から当該地域へのマンション・事務所ビル・ホテル等
の用地需要が強く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗・事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,640,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,410,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福岡市都心部（天神地区・博多駅地区）への接近性に恵まれ、マンションや事務所ビル等が建ち並ぶ商業
地域。需要者の中心はマンション事業者、自社ビル取得目的の法人等のほか、収益目的の投資家等である。博多駅地区
への需要は依然堅調で、当該地域へもその影響が益々強まっている。中心となる価格帯は、取得競争が激化しており把
握は困難であるが、標準的画地規模の賃貸マンション用地で９億円前後から１０億円程度が目安と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内に生起した信頼性ある取引事例を採用した。比準の各手順は適切で、取得競争激化の市場性を
反映した実証的価格といえ、規範性は高い。収益価格は市場の特性等を踏まえて試算し、賃料の遅行性や想定要素を含
む点等は否めず、規範性は相対的に劣るが、市場の特性等の観点から考慮すべき価格と思料する。よって、比準価格を
標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡等に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 5-11              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,550,000 円／㎡		 [111.6]
100		 100
[105.0]		 100
[102.6]		 [100.0]
100		 1,610,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,430,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口の増加や良好な投資環境等を背景に、更
なる成長が期待される福岡市の不動産市場は
依然堅調である。


博多駅地区への需要増が続くなか、立地条件
、高容積率等の条件からマンション・事務所
ビル・ホテル等の用地取得競争が激しくなっ
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多７
Ｋ
-10		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
b 福岡博多７
Ｋ
-202		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西22m市道、
南東8m、角地
商業

(100,500)
c 福岡博多７
Ｋ
-204		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d 福岡博多７
Ｋ
-1312		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
e 福岡博多６
ＣＤＨ
-102		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東8m市道、
南東8m、角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,066,012  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,066,012 		 100
[  89.2]
2,316,157 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,320,000 
b (　           ) 
1,626,355  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
1,736,884 		 100
[ 105.8]
1,641,667 
1,640,000 
c (　           ) 
1,427,212  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,427,212 		 100
[  85.7]
1,665,358 
1,670,000 
d (　           ) 
1,235,076  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,235,076 		 100
[  76.2]
1,620,835 
1,620,000 
e (　           ) 
2,308,034  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
2,262,778 		 100
[  90.1]
2,511,407 
2,510,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,640,000 円／㎡]  



福岡博多 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

93,726,013 
25,023,153 
68,702,860 
41,842,800 
26,860,060 		 （　0.9462）
25,414,989 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    794,218,406 円　　　　（　  1,410,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 310.00 ＲＣ9 3,270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   500 ％   500 ％   565 ㎡     21.0 m x   27.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階は店舗又は事務所、３階以上ワンルーム７０戸、立体駐車場３０台 ⑦有効率　  73.5 ％
の理由		 標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗事務所
310.00 
70.0 
217.00 
3,800 
824,600 		 8.0  6,596,800 
0.0  0 

 2～  		 店舗事務所
310.00 
75.0 
232.50 
3,450 
802,125 		 8.0  6,417,000 
0.0  0 

 3～ 9		 住宅
310.00 
90.0 
279.00 
2,750 
767,250 		 0.0  0 
1.0  767,250 
塔屋
  ～  
30.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  		 駐車場
450.00 
 
 
 
 		    
   

計
3,270.00 
73.5 
2,402.50 

6,997,475 		 13,013,800 
5,370,750 
⑨年額支払賃料      6,997,475 円　×　12ヶ月　＝　      83,969,700 円 
⑩a共益費（管理費）             220 円／㎡　×　   2,402.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       6,342,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  19,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        90,312,300 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       6,840,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     4,857,615 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 92,294,685 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,013,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         123,631 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,370,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,307,697 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      93,726,013 円　　　　（　       165,887 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,809 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,750 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,940,000 円  　　　　    788,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 10,686,753 円  　　　       97,152,300　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,122,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,698,000 円  　　　　    788,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       788,000 円  　　　　    788,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       788,000 円  　　　　    788,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      25,023,153 円　（　　　　　　        44,289 円／㎡）　　（経費率　　  26.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9462    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 788,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 234,000 円／㎡　×　   3,270.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0531     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0525 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 41,842,800 円  
（　　　　　        74,058 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 93,726,013 円      
②総費用 25,023,153 円      
③純収益　①－② 68,702,860 円      
④建物等に帰属する純収益 41,842,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 26,860,060 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 25,414,989 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       44,982 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    794,218,406 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,410,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区博多駅前四丁目１０２番
 2900000164861-0000
2 　福岡市博多区博多駅前四丁目１０３番
 2900000164862-0000
3 　福岡市博多区博多駅前四丁目１０４番
 2900000164863-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福岡博多 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 5-16 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　久保田　茂   TEL.
鑑定評価額 904,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区博多駅前４丁目１０２番外
｢博多駅前４－２０－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 565  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,500)

1:1.2		 店舗、事務所兼共同
住宅
Ｓ11		 事務所ビル、マンシ
ョン等が建ち並ぶ商
業地域		 南西16m市道 水道、ガス、下水 博多

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西     0 ｍ、南    35 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 博多駅都心地外縁部に位置す
る商業地域である。		 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 博多駅　南方

750m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 博多駅徒歩圏内の交通利便性が良好な商業地域であり、オフィスやマンションとしての需要のほか、ホテル用地
としての需要も高くなってきており、近年では商業繁華性も強くなってきている。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,650,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,460,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給エリアは、主に博多駅や西鉄天神駅周辺に位置し、中高層ビルが立ち並ぶ商業エリアである。主な需要者は、
国内外の不動産投資ファンドや大手ディベロッパーが含まれ、さらに、自社ビルの取得を目的とする法人も見られる。
博多駅周辺では、「博多コネクティッド」による再開発が進む中、地下鉄七隈線の延伸によって利便性が一層向上して
いる。その結果、博多駅エリア内の人の流れが南側エリアにも広がり、地価は上昇傾向を示している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域における取引事例を基にしており、市場性を反映した実証的かつ規範性の高い価
格である。収益価格は収益性の観点から市場価値を捉えたもので、投資用不動産の取引において重要であるが、想定要
素が多いため規範性はやや低い。本件では、市場性を的確に反映した比準価格を重視し、収益価格を参考にするととも
に、代表標準地との均衡を考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 5-11              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,550,000 円／㎡		 [111.6]
100		 100
[105.0]		 100
[103.1]		 [100.0]
100		 1,600,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,430,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 博多区の人口・世帯数は増加傾向である。金
利上昇、建築資材価格の上昇等の不安要素は
あるものの、土地取得需要は依然旺盛である
。

近年ではインバウンドの影響を受けてホテル
の取得需要も強く、用途が競合することによ
り地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多７
Ｋ
-202		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西22m市道、
南東8m、角地
商業

(100,500)
b 福岡博多７
Ｋ
-204		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c 福岡博多７
Ｋ
-208		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東10m市道、
北東6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
d 福岡博多７
Ｋ
-502		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
中間画地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,626,355  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
1,736,884 		 100
[ 105.0]
1,654,175 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,650,000 
b (　           ) 
1,427,212  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,427,212 		 100
[  84.0]
1,699,062 
1,700,000 
c (　           ) 
1,449,131  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
1,406,923 		 100
[  89.4]
1,573,739 
1,570,000 
d (　           ) 
1,307,672  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,477,669 		 100
[  92.6]
1,595,755 
1,600,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,650,000 円／㎡]  



福岡博多 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

101,250,763 
30,861,335 
70,389,428 
42,586,200 
27,803,228 		 （　0.9462）
26,307,414 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    822,106,688 円　　　　（　  1,460,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 310.00 ＲＣ9 3,270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   500 ％   500 ％   565 ㎡     21.0 m x   27.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階事務所、３階以上住宅（単身者向け）、タワー式駐車場 ⑦有効率　  73.5 ％
の理由		 事務所兼共同住宅ビルとしては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
310.00 
70.0 
217.00 
5,300 
1,150,100 		 8.0  9,200,800 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
310.00 
75.0 
232.50 
3,800 
883,500 		 8.0  7,068,000 
0.0  0 

 3～ 9		 居宅
310.00 
90.0 
279.00 
2,660 
742,140 		 1.0  742,140 
2.0  1,484,280 
塔屋
  ～  		 機械室
30.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  		 駐車場
450.00 
 
 
 
 		    
   

計
3,270.00 
73.5 
2,402.50 

7,228,580 		 21,463,780 
10,389,960 
⑨年額支払賃料      7,228,580 円　×　12ヶ月　＝　      86,742,960 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　   2,402.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       8,649,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        95,391,960 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       7,200,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     4,103,678 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 98,488,282 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,463,780 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         206,052 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       10,389,960 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       2,556,429 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     101,250,763 円　　　　（　       179,205 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,780 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,660 円/㎡）


　基準階   6 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,020,000 円  　　　　    802,000,000　×　　　　   1.0 ％
②維持管理費 12,311,035 円  　　　      102,591,960　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,109,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,817,000 円  　　　　    802,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       802,000 円  　　　　    802,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       802,000 円  　　　　    802,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      30,861,335 円　（　　　　　　        54,622 円／㎡）　　（経費率　　  30.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9462    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 802,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 238,000 円／㎡　×　   3,270.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0531     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0525 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 42,586,200 円  
（　　　　　        75,374 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 101,250,763 円      
②総費用 30,861,335 円      
③純収益　①－② 70,389,428 円      
④建物等に帰属する純収益 42,586,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 27,803,228 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 26,307,414 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       46,562 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    822,106,688 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,460,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区博多駅前四丁目１０２番
 2900000164861-0000
2 　福岡市博多区博多駅前四丁目１０３番
 2900000164862-0000
3 　福岡市博多区博多駅前四丁目１０４番
 2900000164863-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考