別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福岡博多 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 5-12 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　哲   TEL.
鑑定評価額 91,200,000 円  １㎡当たりの価格 470,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区竹丘町２丁目１０番
｢竹丘町２－１－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 194  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 小売店舗、飲食店、
銀行等が建ち並ぶ商
業地域		 北11m県道 水道、ガス、下水 桜並木

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗・事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 １１ｍ県道 交通

施設		 桜並木駅西方

260m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗ビル、事務所ビルが建ち並び、雑餉隈エリアの中心的な商業地域の一角に位置する。近隣地域から徒歩圏内
に西鉄天神大牟田線桜並木駅が開業し交通利便性が向上したため、地価は上昇基調を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗・事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    486,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    420,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ鹿児島本線や西鉄天神大牟田線沿線で、博多区南部を中心に同市南区等を含む地域である。需要者
は、賃貸目的で店舗兼共同住宅を開発する不動産会社等が主体である。近隣地域の徒歩圏内において、新駅「桜並木」
駅が開業したことにより、利便性が向上し、共同住宅用地等の需要は高まっている。更地の取引価格については、画地
の規模により異なるが坪当り単価で１５０万円から１７０万円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗兼共同住宅や事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であることから、最有効使用の中高層店舗兼共同住宅の建築を前提と
した収益価格を査定したが、試算の特性として、賃料設定等の想定要因を多数含んでいる。一方、比準価格は類似性の
高い取引事例を中心として査定しており、説得力を有する。従って、本件では、比準価格を中心に、収益価格を比較考
量し、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 5-8               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    331,000 円／㎡		 [111.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.0]		 [100.0]
100		 468,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    405,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 博多区の中心である博多駅周辺は、博多コネ
クティッドによりオフィスビルの開発が相次
ぎ、ホテルの需要も高まっており、地価は上
昇傾向にある。

周辺地域では、西鉄天神大牟田線「桜並木」
駅が開業し、分譲マンション、賃貸マンショ
ンの開発が活発化している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　 -13.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多６
Ｃ
-709		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東8m市道、
西6m、南西6m、
三方路
１住居
高度地区2種20m
(70,200)
b 福岡博多７
Ｋ
-1105		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東4.4m市道、
中間画地
商業

(90,264)
c 福岡博多７
Ｋ
-507		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
北西6m、角地
近商

(100,300)
d 福岡博多７
Ｋ
-1101		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9m市道、
北東4m、
準角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
365,241  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
365,973 		 100
[  72.2]
506,888 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
507,000 
b (　           ) 
356,325  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
399,084 		 100
[  81.7]
488,475 
488,000 
c (　           ) 
453,734  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
475,760 		 100
[  85.5]
556,444 
556,000 
d (　           ) 
412,366  		 100
[ 100.0]		 [ 122.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
490,435 		 100
[ 106.0]
462,675 
463,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -19.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    486,000 円／㎡]  



福岡博多 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,571,254 
5,651,404 
13,919,850 
11,077,400 
2,842,450 		 （　0.9451）
2,686,399 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　     81,406,030 円　　　　（　    420,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 96.00 ＲＣ8 767.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   194 ㎡     10.5 m x   18.4 m  前面道路：県道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階：店舗・事務所、３～８階：共同住宅（１ＬＤＫ） ⑦有効率　  87.1 ％
の理由		 中高層の店舗事務所兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗事務所
70.00 
70.0 
49.00 
3,480 
170,520 		 8.0  1,364,160 
0.0  0 

 2～  		 店舗事務所
96.00 
75.0 
72.00 
3,177 
228,744 		 8.0  1,829,952 
0.0  0 

 3～ 8		 居宅
96.00 
95.0 
91.20 
2,100 
191,520 		 1.0  191,520 
1.0  191,520 
塔屋
 9～  
25.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
767.00 
87.1 
668.20 

1,548,384 		 4,343,232 
1,149,120 
⑨年額支払賃料      1,548,384 円　×　12ヶ月　＝　      18,580,608 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     668.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,202,760 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されるため非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,783,368 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,013,168 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,250,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,343,232 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,261 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,149,120 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         279,793 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,571,254 円　　　　（　       100,883 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,147 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,100 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 970,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,431,604 円  　　　       20,263,368　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      212,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,649,000 円  　　　　    194,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,651,404 円　（　　　　　　        29,131 円／㎡）　　（経費率　　  28.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9451    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 194,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     767.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,077,400 円  
（　　　　　        57,100 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,571,254 円      
②総費用 5,651,404 円      
③純収益　①－② 13,919,850 円      
④建物等に帰属する純収益 11,077,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,842,450 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,686,399 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,847 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     81,406,030 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     420,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区竹丘町二丁目１０番
 2900000242525-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福岡博多 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 5-12 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　松本　忠人   TEL.
鑑定評価額 94,100,000 円  １㎡当たりの価格 485,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区竹丘町２丁目１０番
｢竹丘町２－１－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 194  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 小売店舗、飲食店、
銀行等が建ち並ぶ商
業地域		 北11m県道 水道、ガス、下水 桜並木

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗・事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 令和６年３月桜並木駅開業。 街

路		 １１ｍ県道 交通

施設		 桜並木駅　西方

260m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 西鉄天神大牟田線の高架化、令和６年３月新駅「桜並木駅」の開業等の好影響もあり、周辺では開発業者等によ
る用地取得やマンション建設等が盛んで、取得競争が激しく、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗・事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    508,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    431,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ鹿児島本線や西鉄天神大牟田線沿線で、博多区南部を中心に隣接する南区の一部を含む地域。需要者
の中心は、主にマンション開発業者で、収益物件目的の投資家等も見られる。徒歩圏内に新駅「桜並木駅」が令和６年
３月に開業し、マンション用地を中心に高値取引も見られ、用地需要は益々強まっている。中心となる価格帯は、取得
競争の激化により把握は困難であるが、標準的画地規模の賃貸マンション用地で１億円前後が目安と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内に生起した信頼性ある取引事例を採用した。比準の各手順は適切で、取得競争激化の市場性を
反映した実証的価格といえ、規範性は高い。収益価格は市場の特性等を踏まえて試算し、賃料の遅行性や想定要素を含
む点等は否めず、規範性は相対的に劣るが、市場の特性等の観点から考慮すべき価格と思料する。よって、比準価格を
標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡等に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 5-8               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    331,000 円／㎡		 [111.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.4]		 [100.0]
100		 484,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    405,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口の増加や良好な投資環境等を背景に、更
なる成長が期待される福岡市の不動産市場は
依然堅調である。


西鉄天神大牟田線の高架化、新駅開業等の影
響もあり、周辺では開発業者等による用地取
得の競争が激しくなっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　 -15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多６
Ｃ
-709		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東8m市道、
西6m、南西6m、
三方路
１住居
高度地区2種20m
(70,200)
b 福岡博多７
Ｋ
-507		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
北西6m、角地
近商

(100,300)
c 福岡博多７
Ｋ
-1101		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9m市道、
北東4m、
準角地
商業

(100,400)
d 福岡博多７
Ｋ
-1104		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西7m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高20m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
365,241  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
365,973 		 100
[  72.2]
506,888 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
507,000 
b (　           ) 
453,734  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
475,760 		 100
[  81.2]
585,911 
586,000 
c (　           ) 
412,366  		 100
[ 100.0]		 [ 122.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
490,435 		 100
[  97.0]
505,603 
506,000 
d (　           ) 
302,992  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
336,927 		 100
[  65.7]
512,826 
513,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    508,000 円／㎡]  



福岡博多 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,947,788 
5,592,014 
13,355,774 
10,437,200 
2,918,574 		 （　0.9451）
2,758,344 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　     83,586,182 円　　　　（　    431,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 96.00 ＲＣ8 767.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   194 ㎡     10.5 m x   18.4 m  前面道路：県道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階：店舗・事務所、３～８階：共同住宅　３０㎡程度 ⑦有効率　  87.1 ％
の理由		 標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗事務所
70.00 
70.0 
49.00 
3,400 
166,600 		 8.0  1,332,800 
0.0  0 

 2～  		 店舗事務所
96.00 
75.0 
72.00 
3,000 
216,000 		 8.0  1,728,000 
0.0  0 

 3～ 6		 住宅
96.00 
95.0 
91.20 
2,070 
188,784 		 1.0  188,784 
1.0  188,784 

 7～ 8		 住宅
96.00 
95.0 
91.20 
2,100 
191,520 		 1.0  191,520 
1.0  191,520 
塔屋
 9～  
25.00 
 
 
 
 		    
   

計
767.00 
87.1 
668.20 

1,520,776 		 4,198,976 
1,138,176 
⑨年額支払賃料      1,520,776 円　×　12ヶ月　＝　      18,249,312 円 
⑩a共益費（管理費）             110 円／㎡　×　     668.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　         882,024 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,131,336 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       980,567 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,630,769 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,198,976 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,890 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,138,176 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         277,129 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,947,788 円　　　　（　        97,669 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,116 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,070 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 776,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,549,474 円  　　　       19,611,336　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      229,540 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,649,000 円  　　　　    194,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,592,014 円　（　　　　　　        28,825 円／㎡）　　（経費率　　  29.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9451    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 194,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     767.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0538     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,437,200 円  
（　　　　　        53,800 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,947,788 円      
②総費用 5,592,014 円      
③純収益　①－② 13,355,774 円      
④建物等に帰属する純収益 10,437,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,918,574 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,758,344 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,218 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     83,586,182 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     431,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区竹丘町二丁目１０番
 2900000242525-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考