鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
福岡博多 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡博多 5-11

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　井上　慶一

TEL.

鑑定評価額

1,380,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,710,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	1,180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市博多区博多駅東３丁目３１番｢博多駅東３－３－１６｣				②地積　(㎡)	807 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:1	事務所兼共同住宅ＲＣ7	中高層事務所ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域	北東8m市道、南東側道	水道、ガス、下水	博多 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 29.0 ｍ、奥行　約　　 27.5 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

８ｍ市道

交通

施設

博多駅　南東方

650m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中高層事務所ビルや官公庁街が近接する商業地域である。博多コネクティッドの外延的影響も相俟って、今後も
地価は上昇傾向で推移するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,720,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,530,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、博多区及び中央区の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域。需要者の中心は、オフィスビルを開発するデベ
ロッパーや自社ビル用地を取得する事業法人等である。博多コネクティッド等の大型開発が進行中で、周辺の地価はヒ
ートアップしているが、オフィスビルの空室率はＡ～Ｃクラスビルともに上昇傾向にある。土地の価格水準は、敷地規
模や立地にもよるが、概ね１，７００，０００～１，８００，０００円／㎡程度が中心になるものと思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

試算価格として比準価格と収益価格が求められたが、開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した
説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産の収益性に着目した価格で理論的であるが、賃料の粘着性により、
比準価格よりも低位に求められた。したがって、本件では、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、周辺標
準地のバランス等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,550,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　福岡博多 5-13              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,660,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ゼロ金利政策は解除され、金利上昇の局面に
あるが、博多・天神地区の商業ビル開発やマ
ンション販売の事業は引続き堅調である。

博多駅や福岡空港、都市高速ランプへのアク
セスが良好なエリアで、自社ビルやマンショ
ン需要が高く、地価は上昇傾向で推移すると
思料される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.3 ％

+3.0 ％

３　試算価格算定内訳

福岡博多 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡博多６ＣＤＨ -102	福岡市博多区		更地	（　）	ほぼ整形	北東8m市道、南東8m、角地		商業 (100,400)
b	福岡博多７Ｋ -204	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	福岡博多７Ｋ -1312	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
d	福岡博多７Ｋ -102	福岡市博多区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西25m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,308,034	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	2,262,778	100 [ 128.0]	1,767,795	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,860,000
b	(　 ) 1,427,212	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,427,212	100 [ 87.3]	1,634,836		1,720,000
c	(　 ) 1,235,076	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,235,076	100 [ 81.6]	1,513,574		1,590,000
d	(　 ) 1,072,516	100 [ 100.0]	[ 112.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,202,290	100 [ 82.1]	1,464,421		1,540,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +28.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +1.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,720,000 円／㎡]

福岡博多 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	141,487,243	44,227,334	97,259,909	53,522,800	43,737,109	（　0.9623） 42,088,220	（ 3.8 - 0.4 ） 3.4％
	⑧収益価格	1,237,888,824 円　　　　（　 1,530,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	459.20	ＲＣ7	3,234.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	807 ㎡	28.8 m x 27.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～７階事務所、平置駐車場６台を想定。容積対象面積３２１４．４０㎡にて算定。

⑦有効率　 82.4 ％
の理由

同種のビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	20.10

1～ 1	店舗	459.20	82.9	380.60	3,800	1,446,280	10.0	14,462,800
							0.0	0
2～ 7	事務所	459.20	82.9	380.60	3,600	1,370,160	8.0	10,961,280
							0.0	0
～

～

計		3,234.50	82.4	2,664.20		9,667,240		80,230,480
								0

⑨年額支払賃料	9,667,240 円　×　12ヶ月　＝　 116,006,880 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 2,664.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 28,773,360 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	144,780,240 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 5,863,210 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	140,717,030 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	80,230,480 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 770,213 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	141,487,243 円　　　　（　 175,325 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,624 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡博多 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,630,000 円	926,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	20,521,234 円	146,580,240　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,353,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,871,000 円	926,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	926,000 円	926,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	926,000 円	926,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 44,227,334 円　（　　　　　　 54,805 円／㎡）　　（経費率　　 31.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9623

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	926,000,000 円	設計監理料率　 278,000 円／㎡　×　 3,234.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0578	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 × 30 ％　＋ 0.0865 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	53,522,800 円（　　　　　 66,323 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	141,487,243 円
②総費用	44,227,334 円
③純収益　①－②	97,259,909 円
④建物等に帰属する純収益	53,522,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	43,737,109 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	42,088,220 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,154 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,237,888,824 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,530,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

福岡博多 5-11　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	福岡市博多区博多駅東三丁目３１番	2900000167713-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
福岡博多 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡博多 5-11

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　姫野　哲次

TEL.

鑑定評価額

1,400,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,740,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	1,180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市博多区博多駅東３丁目３１番｢博多駅東３－３－１６｣				②地積　(㎡)	807 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:1	事務所兼共同住宅ＲＣ7	中高層事務所ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域	北東8m市道、南東側道	水道、ガス、下水	博多 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 29.0 ｍ、奥行　約　　 27.5 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

８ｍ市道

交通

施設

博多駅　南東方

650m

法令

規制

商業
(100,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中高層事務所ビルが建並ぶ商業地域であり、商況は今後も現況のまま推移すると予測する。官公庁街に近接して
いるため、需要は底堅く、今後も地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,790,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,580,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、博多駅周辺の中高層事務所ビルが建並ぶ商業地域である。典型的な需要者は不動産投資ファンドのほか
、自己利用の法人等である。福岡市博多区中心部は博多コネクティッドにより需要は旺盛で、その周辺部においても影
響をうけ、需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格は立地・規模等により一様ではなく、中心的
な価格の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法の適用に際し、都心部に位置する取引事例を採用し、実際の不動産市場を反映した試算価格が査定され
た。また、収益還元法は、最有効使用の店舗兼事務所を想定し試算を行ったが、需要者の重視する価格であるものの、
試算の過程において想定要因を含むためやや規範性が劣る。以上より、実際の取引事例に基づき査定された比準価格を
中心とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

福岡市中心部の収益不動産に対する投資家の
需要は堅調が続いており、市内商業地の地価
は上昇傾向にある。

博多駅周辺の利便性の高い商業地であり、店
舗、事務所の敷地としての需要が高く、地価
も上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.3 ％

+4.8 ％

３　試算価格算定内訳

福岡博多 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡博多７Ｋ -1312	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
b	福岡博多７Ｋ -204	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	福岡博多７Ｋ -202	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	南西22m市道、南東8m、角地		商業 (100,500)
d	福岡博多７Ｋ -10	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,235,076	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,235,076	100 [ 68.2]	1,810,962	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,900,000
b	(　 ) 1,427,212	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,427,212	100 [ 83.3]	1,713,340		1,800,000
c	(　 ) 1,626,355	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	1,736,884	100 [ 101.7]	1,707,851		1,790,000
d	(　 ) 2,066,012	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,066,012	100 [ 130.0]	1,589,240		1,670,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,790,000 円／㎡]

福岡博多 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	143,695,575	45,219,738	98,475,837	53,522,800	44,953,037	（　0.9623） 43,258,308	（ 3.8 - 0.4 ） 3.4％
	⑧収益価格	1,272,303,176 円　　　　（　 1,580,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	459.20	ＲＣ7	3,234.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	807 ㎡	28.8 m x 27.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～７階事務所（駐車場平置６台）を想定。容積率対象面積は３，２１４．４０㎡

⑦有効率　 82.4 ％
の理由

この種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	20.10

1～ 1	店舗	459.20	82.9	380.60	4,000	1,522,400	10.0	15,224,000
							0.0	0
2～ 7	事務所	459.20	82.9	380.60	3,650	1,389,190	8.0	11,113,520
							0.0	0
～

～

計		3,234.50	82.4	2,664.20		9,857,540		81,905,120
								0

⑨年額支払賃料	9,857,540 円　×　12ヶ月　＝　 118,290,480 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 2,664.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 28,773,360 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似不動産の共益費水準を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	147,063,840 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 5,954,554 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	142,909,286 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	81,905,120 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 786,289 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	143,695,575 円　　　　（　 178,061 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,674 円/㎡　月額支払賃料（　 3,650 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡博多 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,630,000 円	926,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	20,840,938 円	148,863,840　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,025,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,871,000 円	926,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	926,000 円	926,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	926,000 円	926,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 45,219,738 円　（　　　　　　 56,034 円／㎡）　　（経費率　　 31.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9623

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	926,000,000 円	設計監理料率　 278,000 円／㎡　×　 3,234.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0578	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 × 30 ％　＋ 0.0865 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	53,522,800 円（　　　　　 66,323 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	143,695,575 円
②総費用	45,219,738 円
③純収益　①－②	98,475,837 円
④建物等に帰属する純収益	53,522,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	44,953,037 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	43,258,308 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,604 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,272,303,176 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,580,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

福岡博多 5-11　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	福岡市博多区博多駅東三丁目３１番	2900000167713-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考