令和7年1月15日　提出 福岡博多 5-9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡博多 5-9 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　高木　俊二   TEL.

鑑定評価額 365,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,900,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 1,360,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市博多区中洲５丁目２３番１外 ｢中洲５－２－６｣ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,700) 防火 （その他） 駐車場整備地区 (100,699) 1.5:1 店舗 Ｓ7 飲食店舗、小売店舗 、ホテルが混在する 商業地域 南西10m市道 水道、ガス、下水 中洲川端 60m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 中洲川端　西方 60m 法令 規制 商業 (100,699) 防火  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 九州最大の歓楽街の一角に位置する。中洲エリアの令和５年１月以降の建築確認は２棟（飲食ビル１棟、事務所 ・映画館１棟）。また、賃貸マンションの用地需要も強く、地価は上昇基調を維持。 (3)最有効使用の判定 中高層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,000,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,770,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福岡市都心部の商業地域。需要者は、資金力のある地場法人や賃貸マンション開発業者。料飲テナントビ ルの賃貸需要は小規模区画ほど引き合いが強く、賃料目線が高かった新築ビルも募集家賃を下げることで徐々に埋まっ てきており、賃料は下げ止まり感がある。一方で、当地域は容積率が７００％と高く、賃貸マンション用地需要も強い 。取引価格帯は土地で数億円以上。Ｊ－ＲＥＩＴ保有物件の期末鑑定キャップレートは４％前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は高度利用が可能な更地の取引事例を重視して試算した。収益価格は高層店舗ビルを想定して試算した。建築 費や利回り次第で価格が左右されるが、投資採算性が重視される近隣地域では価格の指標となる。中洲エリアでは高値 取引も散見され、未だ地価上昇は継続している。以上より、比準価格と収益価格を関連付けて、さらに代表標準地との 検討も行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡博多 5-11              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　  1,550,000 円／㎡ [111.6] 100 100 [105.0] 100 [ 87.1] [100.0] 100 1,890,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  1,700,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利引上げは非常に慎重に行われる傾向があ り、短期的には影響は小さいが、中長期的に は住宅需要や投資需要に影響を与えると予測 する。 近隣で、大型ホテル（ザ・ロイヤルパーク・ キャンバス福岡中洲）がＲ６．８にオープン した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　 -15.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.8 ％  ％