別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福岡博多 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 5-6 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　吉川　博貴   TEL.
鑑定評価額 7,610,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,790,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 3,570,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区博多駅前２丁目１７２番外
｢博多駅前２－８－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,589  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)
台形
1.5:1		 ホテル兼店舗、駐車
場
Ｓ14F1B		 高層の事務所ビル等
が建ち並ぶ商業地域
 南西27m市道、東側道 水道、ガス、下水 櫛田神社前

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 令和５年３月に近隣に地下鉄
七隈線の櫛田神社前駅が開業		 街

路		 ２７ｍ市道 交通

施設		 櫛田神社前駅　南東方

150m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 七隈線の櫛田神社前駅の開業による利便性の向上、ホテル需要の回復等、地価上昇の要因はあるものの既に地価
は高値圏にあるため、緩やかな上昇が継続するものと予想する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,820,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,340,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福岡市中央区、博多区の準高度商業地である。主たる需要者は、投資用不動産の開発を企図するデベロッ
パーや事業会社が中心になるものと考えられる。オフィス用地需要に加え、ホテル用地需要も旺盛で、好立地物件では
入札等もあり高値取引となるケースが散見される。取引価格は、立地、用途、規模等、各不動産の個別性によって大き
く異なり、中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、福岡市博多区の中心商業地の取引事例から試算しており、市場の実態を反映した価格であると言える。一
方、収益価格は対象不動産に係る需要者が収益性、投資採算性を重視して取引を行うことを反映しているが、その試算
の過程においては想定項目が多数介在することからやや規範性に劣ると判断した。以上より、本件では比準価格を重視
し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,500,000 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[105.0]		 100
[118.5]		 [105.0]
100		 4,760,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,690,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 博多区のオフィス空室率は緩やかに低下して
いる。金融機関の融資も引き続き積極的で、
好立地物件は希少性から高値取引となるケー
スが多い。

近隣での新駅開業により利便性が向上し、オ
フィス、ホテル用地としての需要が強いが、
建築費の高騰により建築計画が中断する建物
も見られる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多７
ＫＤＨ
-103		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東50m県道、
南東8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b 福岡博多６
ＣＤＨ
-103		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西16m市道、
南10m、角地
商業

(100,500)
c 福岡博多７
ＫＤＨ
-101		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西25m市道、
南西8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d 福岡博多７
ＫＤＨ
-102		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西25m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,495)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,560,641  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
3,688,548 		 100
[  80.8]
4,565,035 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
4,790,000 
b (　           ) 
2,899,771  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
2,902,674 		 100
[  67.0]
4,332,349 
4,550,000 
c (　           ) 
3,282,018  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
3,459,602 		 100
[  75.0]
4,612,803 
4,840,000 
d (　           ) 
3,224,817  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
3,581,244 		 100
[  76.0]
4,712,163 
4,950,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,820,000 円／㎡]  



福岡博多 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

618,322,041 
194,758,856 
423,563,185 
189,175,000 
234,388,185 		 （　0.9426）
220,934,303 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　  6,904,196,969 円　　　　（　  4,340,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,374.70 Ｓ7F1B 10,414.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   1,589 ㎡     49.8 m x   36.2 m  前面道路：市道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階は機械式駐車場３２台、１階店舗、２～７階事務所 ⑦有効率　  71.6 ％
の理由		 同種のオフィスビルとしては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
944.28 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
1,374.70 
54.3 
746.94 
7,000 
5,228,580 		 12.0  62,742,960 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
1,349.22 
82.9 
1,118.12 
5,900 
6,596,908 		 12.0  79,162,896 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
10,414.30 
71.6 
7,455.66 

44,810,028 		 537,720,336 
0 
⑨年額支払賃料     44,810,028 円　×　12ヶ月　＝　     537,720,336 円 
⑩a共益費（管理費）           1,000 円／㎡　×　   7,455.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　      89,467,920 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費の水準に基づき計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  32 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      11,520,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       627,188,256 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      11,520,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　    25,548,330 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 613,159,926 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       537,720,336 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       5,162,115 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     618,322,041 円　　　　（　       389,127 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,959 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,900 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 16,450,000 円  　　　　  3,290,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 89,419,156 円  　　　      638,708,256　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   54,344,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   27,965,000 円  　　　　  3,290,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,290,000 円  　　　　  3,290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,290,000 円  　　　　  3,290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     194,758,856 円　（　　　　　　       122,567 円／㎡）　　（経費率　　  31.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9426    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,290,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 307,000 円／㎡　×　  10,414.30 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0575     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0525 ×  30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 189,175,000 円  
（　　　　　       119,053 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 618,322,041 円      
②総費用 194,758,856 円      
③純収益　①－② 423,563,185 円      
④建物等に帰属する純収益 189,175,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 234,388,185 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 220,934,303 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      139,040 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  6,904,196,969 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,340,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区博多駅前二丁目１７２番
 2900000162785-0000
2 　福岡市博多区博多駅前二丁目１７３番２
 2900000162787-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福岡博多 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 5-6 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　高木　俊二   TEL.
鑑定評価額 7,670,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,830,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 3,570,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区博多駅前２丁目１７２番外
｢博多駅前２－８－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,589  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)
台形
1.5:1		 ホテル兼店舗、駐車
場
Ｓ14F1B		 高層の事務所ビル等
が建ち並ぶ商業地域
 南西27m市道、東側道 水道、ガス、下水 櫛田神社前

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 通称はかた駅前通り 街

路		 ２７ｍ市道 交通

施設		 櫛田神社前　南東方

150m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 はかた駅前通り沿いで、博多駅からキャナルシティへ向かう途中に所在し、顧客回遊性が高い。希少性高く、大
規模地は最新スペックオフィスの適地である。地価は依然として上昇傾向を維持。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,610,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福岡市都心部の商業地域。需要者は、資金力のある地場法人や中央資本ファンド、Ｊ－ＲＥＩＴ等。Ｒ６
／１１時点の近隣オフィスの空室率は３％強で、前年同月から１．５ポイント低下した。近隣地域の近くではＲ５．３
に櫛田神社前駅が開業し、一層の発展が見込まれる。取引価格帯は数十億円以上。Ｊ－ＲＥＩＴ保有物件の期末鑑定キ
ャップレートは４％強。一般投資家が購入する築浅小規模ビルは３．５～４％以下。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は更地の取引事例を重視して試算した。収益価格は高層店舗事務所ビルを想定して試算した。建築費や利回り
次第で価格が左右されるが、投資採算性が重視される近隣地域では価格の指標となる。また、大規模地になると入札に
より高値落札されやすい。以上、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、さらに代表標準地との検討も踏
まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,500,000 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[105.0]		 100
[117.4]		 [105.0]
100		 4,800,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,690,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利引上げは非常に慎重に行われる傾向があ
り、短期的には影響は小さいが、中長期的に
は住宅需要や投資需要に影響を与えると予測
する。

はかた駅前通り沿いで、ユナイティッド・ア
ーバン投資法人がシティホテルを建設中（１
１７室、２０２６年夏開業予定）。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多６
ＣＤＨ
-1302		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東22m国道、
北東4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b 福岡博多７
Ｋ
-511		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東10m市道、
北西10m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c 福岡博多７
ＫＤＨ
-103		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東50m県道、
南東8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d 福岡博多７
ＫＤＨ
-207		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西36m市道、
南東4m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,571)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,503,312  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
3,434,620 		 100
[  73.5]
4,672,952 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
4,910,000 
b (　           ) 
4,537,924  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
4,670,097 		 100
[  96.0]
4,864,684 
5,110,000 
c (　           ) 
3,560,641  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
3,688,548 		 100
[  80.6]
4,576,362 
4,810,000 
d (　           ) 
4,839,921  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
4,698,952 		 100
[  97.0]
4,844,280 
5,090,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,100,000 円／㎡]  



福岡博多 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

600,049,982 
162,062,699 
437,987,283 
189,175,000 
248,812,283 		 （　0.9426）
234,530,458 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　  7,329,076,813 円　　　　（　  4,610,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,374.70 Ｓ7F1B 10,414.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   1,589 ㎡     49.8 m x   36.2 m  前面道路：市道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階は機械式駐車場３２台、１階店舗、２～７階事務所 ⑦有効率　  71.6 ％
の理由		 同種のオフィスビルとしては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
944.28 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
1,374.70 
54.3 
746.94 
7,260 
5,422,784 		 12.0  65,073,408 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
1,349.22 
82.9 
1,118.12 
5,747 
6,425,836 		 12.0  77,110,032 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
10,414.30 
71.6 
7,455.66 

43,977,800 		 527,733,600 
0 
⑨年額支払賃料     43,977,800 円　×　12ヶ月　＝　     527,733,600 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   7,455.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　      80,521,128 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  32 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      11,520,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       608,254,728 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      11,520,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　    24,790,989 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 594,983,739 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       527,733,600 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       5,066,243 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     600,049,982 円　　　　（　       377,627 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,804 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,747 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 16,450,000 円  　　　　  3,290,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 58,878,599 円  　　　      619,774,728　×　　　　   9.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   52,189,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   27,965,000 円  　　　　  3,290,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,290,000 円  　　　　  3,290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,290,000 円  　　　　  3,290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     162,062,699 円　（　　　　　　       101,990 円／㎡）　　（経費率　　  27.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9426    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,290,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 307,000 円／㎡　×　  10,414.30 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0575     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0525 ×  30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 189,175,000 円  
（　　　　　       119,053 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 600,049,982 円      
②総費用 162,062,699 円      
③純収益　①－② 437,987,283 円      
④建物等に帰属する純収益 189,175,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 248,812,283 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 234,530,458 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      147,596 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  7,329,076,813 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,610,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区博多駅前二丁目１７２番
 2900000162785-0000
2 　福岡市博多区博多駅前二丁目１７３番２
 2900000162787-0000
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備考