別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福岡博多 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 -16 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　哲   TEL.
鑑定評価額 488,000,000 円  １㎡当たりの価格 445,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区博多駅南５丁目５２番２
｢博多駅南５－１－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,096  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ10		 中高層マンション、
事業所等が混在する
住宅地域		 南東5.9m市道 水道、ガス、下水 博多

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 ５．９ｍ市道 交通

施設		 博多駅　南東方

1.5km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 博多駅へのアクセスが比較的良好な住宅地域。博多駅南地区は、交通利便性に優れた住宅地域として単身者向け
を中心にマンションの供給が相次いでおり、地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    455,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    403,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は博多区及び中央区において、都心部周辺の共同住宅を中心とする地域である。需要者の中心は、賃貸向け
共同住宅を開発するデベロッパー又は証券化目的で取得するＪリート等の機関投資家が想定される。人口増加を背景に
、デベロッパーによる開発用地の取得は過熱しており、まとまった画地は希少性から高値で取引される傾向にあり、土
地価格は上昇している。市場の中心価格帯は容積率１００％当たり坪単価で６０万円～８０万円の水準にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中高層の共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であることから、最有効使用の共同住宅の建築を想定した収益価格を査定した。
しかしながら、収益価格の特性として、間取り、仕様等の多数の想定要因を含んでいる点が指摘される。一方、比準価
格は類似性の高い取引事例を中心に査定しており、近時の需給動向を反映し説得力を有する。従って、本件では、比準
価格を中心に、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    412,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福岡市博多区は人口の増加が著しく、マンシ
ョン用地を中心に不動産需要は旺盛である。



那珂地区の「ららぽーと福岡」の開業なども
あり、生活利便性が向上し、周辺では中高層
マンションの供給が活発化し、家賃も上昇傾
向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多６
Ｃ
-905		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東22m市道、
南東10.7m、
角地
準工

(70,200)
b 福岡博多６
Ｃ
-313		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4.5m市道、
北3m、南3m、
三方路
１住居

(80,180)
c 福岡博多７
Ｋ
-1106		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
準工

(60,200)
d 福岡博多７
Ｋ
-1108		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
333,117  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
387,050 		 100
[  84.8]
456,427 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
456,000 
b (　           ) 
413,351  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
436,971 		 100
[  96.0]
455,178 
455,000 
c (　           ) 
619,471  		 100
[ 130.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
504,154 		 100
[  93.8]
537,478 
537,000 
d (　           ) 
489,083  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
517,450 		 100
[  93.8]
551,652 
552,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    455,000 円／㎡]  



福岡博多 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

59,296,717 
16,075,791 
43,220,926 
28,567,800 
14,653,126 		 （　0.9638）
14,122,683 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    441,333,844 円　　　　（　    403,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 240.00 ＲＣ10 2,168.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,096 ㎡     30.0 m x   36.5 m  前面道路：市道     　   5.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：駐車場、２階以上：共同住宅（１ＬＤＫ）、駐車場：平置 ⑦有効率　  90.5 ％
の理由		 中高層共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場・エントランス
58.00 
 
 
 
 		    
   

 2～ 4		 住宅
240.00 
93.0 
223.20 
2,200 
491,040 		 1.0  491,040 
2.0  982,080 

 5～ 7		 住宅
240.00 
93.0 
223.20 
2,250 
502,200 		 1.0  502,200 
2.0  1,004,400 

 8～ 9		 住宅
240.00 
93.0 
223.20 
2,270 
506,664 		 1.0  506,664 
2.0  1,013,328 

10～10		 住宅
190.00 
93.0 
176.70 
2,300 
406,410 		 1.0  406,410 
2.0  812,820 

計
2,168.00 
90.5 
1,962.30 

4,399,458 		 4,399,458 
8,798,916 
⑨年額支払賃料      4,399,458 円　×　12ヶ月　＝　      52,793,496 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　   1,962.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,354,760 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,320,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されるため非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        55,148,256 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       4,320,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     2,378,730 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 57,089,526 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,399,458 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          42,235 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,798,916 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       2,164,956 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      59,296,717 円　　　　（　        54,103 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,296 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,152,000 円  　　　　    538,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 7,136,191 円  　　　       59,468,256　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,138,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,573,000 円  　　　　    538,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       538,000 円  　　　　    538,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       538,000 円  　　　　    538,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,075,791 円　（　　　　　　        14,668 円／㎡）　　（経費率　　  27.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9638    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 538,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 241,000 円／㎡　×　   2,168.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0531     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0525 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,567,800 円  
（　　　　　        26,066 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 59,296,717 円      
②総費用 16,075,791 円      
③純収益　①－② 43,220,926 円      
④建物等に帰属する純収益 28,567,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,653,126 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,122,683 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,886 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    441,333,844 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     403,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区博多駅南五丁目５２番２
 2900000172644-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福岡博多 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 -16 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　松嵜　洋平   TEL.
鑑定評価額 505,000,000 円  １㎡当たりの価格 461,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区博多駅南５丁目５２番２
｢博多駅南５－１－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,096  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ10		 中高層マンション、
事業所等が混在する
住宅地域		 南東5.9m市道 水道、ガス、下水 博多

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．９ｍ市道 交通

施設		 博多駅　南東方

1.5km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層マンション・事業所等が混在する地域であり、現状の土地利用を維持すると考えられる。都心部における
共同住宅地に対する需要は高く、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    471,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    443,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は博多区内の中高層共同住宅や事業所等が混在する地域である。需要者の中心は共同住宅等の建設を目的と
する不動産開発業者や不動産投資家等である。福岡市中心部におけるマンションに対する投資意欲は旺盛で、その開発
素地についても需要が競合する状況にあり地価は上昇基調で推移している。需要の主な価格帯は１㎡当たり４０万円～
６０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替・競争等の関係が強い取引事例に基づき試算しており、実証性を有する価格である。一方、投資家の市
場行動を反映し、低位に試算された収益価格については、建物の規模・用途等や賃料の設定において、想定要素を含む
ことから流動的となる面を否定できず、やや説得力が劣る。以上より、本件では地域の特性が類似する標準地との比較
検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    412,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福岡市中心部の人口増加は続いており、堅調
な住宅用地対する需要を背景に、不動産取引
は活発である。


中高層マンションや事業所等が混在する地域
であり、福岡市中心部における住宅地需要は
旺盛であり、地価水準は上昇基調で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多７
Ｋ
-405		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西5m市道、
中間画地
商業

(90,300)
b 福岡博多６
Ｃ
-313		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4.5m市道、
北3m、南3m、
三方路
１住居

(80,180)
c 福岡博多７
Ｋ
-1003		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.5m市道
、中間画地
準工

(60,200)
d 福岡博多７
Ｋ
-1105		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東4.4m市道、
中間画地
商業

(90,264)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
487,580  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
550,269 		 100
[ 105.9]
519,612 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
520,000 
b (　           ) 
413,351  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
436,971 		 100
[  85.6]
510,480 
510,000 
c (　           ) 
338,124  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
373,289 		 100
[  85.0]
439,164 
439,000 
d (　           ) 
356,325  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
399,084 		 100
[  96.1]
415,280 
415,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.96 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    471,000 円／㎡]  



福岡博多 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

60,004,422 
16,012,362 
43,992,060 
27,877,500 
16,114,560 		 （　0.9638）
15,531,213 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    485,350,406 円　　　　（　    443,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 240.00 ＲＣ10 2,168.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,096 ㎡     30.0 m x   36.5 m  前面道路：市道     　   5.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は駐車場、２階以上は共同住宅（約３５～４０㎡・１ＬＤＫ）、駐車場は平置駐車場を想定。 ⑦有効率　  90.5 ％
の理由		 高層共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場・エントランス
58.00 
 
 
 
 		    
   

 2～ 4		 住宅
240.00 
93.0 
223.20 
2,240 
499,968 		 1.0  499,968 
2.0  999,936 

 5～ 7		 住宅
240.00 
93.0 
223.20 
2,270 
506,664 		 1.0  506,664 
2.0  1,013,328 

 8～ 9		 住宅
240.00 
93.0 
223.20 
2,300 
513,360 		 1.0  513,360 
2.0  1,026,720 

10～10		 住宅
190.00 
93.0 
176.70 
2,330 
411,711 		 1.0  411,711 
2.0  823,422 

計
2,168.00 
90.5 
1,962.30 

4,458,327 		 4,458,327 
8,916,654 
⑨年額支払賃料      4,458,327 円　×　12ヶ月　＝　      53,499,924 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　   1,962.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,354,760 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,320,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で充当可能なため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        55,854,684 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       4,320,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     2,406,987 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 57,767,697 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,458,327 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          42,800 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,916,654 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       2,193,925 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      60,004,422 円　　　　（　        54,749 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,338 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,240 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,100,000 円  　　　　    525,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 7,220,962 円  　　　       60,174,684　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,178,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,462,500 円  　　　　    525,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       525,000 円  　　　　    525,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       525,000 円  　　　　    525,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,012,362 円　（　　　　　　        14,610 円／㎡）　　（経費率　　  26.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9638    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 525,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　   2,168.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0531     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0525 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,877,500 円  
（　　　　　        25,436 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 60,004,422 円      
②総費用 16,012,362 円      
③純収益　①－② 43,992,060 円      
④建物等に帰属する純収益 27,877,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,114,560 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,531,213 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,171 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    485,350,406 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     443,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区博多駅南五丁目５２番２
 2900000172644-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
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備考