別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福岡博多 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 -14 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　姫野　哲次   TEL.
鑑定評価額 88,000,000 円  １㎡当たりの価格 270,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区吉塚６丁目４０６番１
｢吉塚６－１１－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 326  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種20m


(70,200)

1:2		 共同住宅

ＲＣ4		 中低層マンション、
一般住宅が建ち並ぶ
住宅地域		 北東12m市道 水道、ガス、下水 吉塚

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    75 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中低層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 吉塚駅東方

320m		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の共同住宅や戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、住環境は今後も現状のまま推移するものと予測する。最寄
駅から徒歩圏内であるため、需要は堅調であり、地価は今後も上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    278,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    258,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市博多区のＪＲ鹿児島本線沿線の住宅地域である。典型的な需要者は居住目的の第一次取得者のほ
か収益物件開発目的の不動産業者である。最寄駅まで近く、利便性が高いことから需要は堅調で、地価は上昇傾向で推
移している。需要の中心となる価格は共同住宅用地単価は概ね２０万円台から３０万円台程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法の適用に際し福岡市博多区内のＪＲ鹿児島本線沿線に位置する取引事例を採用し、実際の不動産市場を
反映した試算価格が査定された。また、収益還元法は、最有効使用の共同住宅を想定し試算を行ったが、試算の過程に
おいて賃料等の想定要因を含むためやや規範性が劣る。以上より、実際の取引事例に基づき査定された比準価格を中心
とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    189,000 円／㎡		 [112.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.1]		 [100.0]
100		 263,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    237,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 博多区の人口は増加傾向にあり、不動産市場
の需給動向は依然として強含みで、地価は上
昇傾向にある


ＪＲ吉塚駅徒歩圏内の住宅地域であり、利便
性の高さから住宅需要は強く、地価は上昇傾
向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多７
Ｋ
-1007		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.5m市道
、北西4m、
角地
準工

(70,200)
b 福岡博多７
Ｋ
-1008		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
中間画地
１住居
高度地区最高20m
(70,160)
c 福岡博多７
Ｋ
-510		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7m市道、
中間画地
準工

(70,200)
d 福岡博多７
ＫＤＨ
-202		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東3.4m私道
、中間画地
準工

(60,200)
e 福岡博多６
Ｃ
-412		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東2.7m私道
、中間画地
１住居
高度地区2種20m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
246,388  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
258,588 		 100
[  91.9]
281,380 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
281,000 
b (　           ) 
204,401  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
232,587 		 100
[  84.0]
276,889 
277,000 
c (　           ) 
263,470  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
281,913 		 100
[  98.5]
286,206 
286,000 
d (　           ) 
214,830  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
221,474 		 100
[  88.0]
251,675 
252,000 
e (　           ) 
196,804  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
222,782 		 100
[  75.4]
295,467 
295,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    278,000 円／㎡]  



福岡博多 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,555,026 
2,470,545 
9,084,481 
6,287,200 
2,797,281 		 （　0.9613）
2,689,026 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　     84,032,063 円　　　　（　    258,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 195.00 Ｓ3 585.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度地区2種20m
 70 ％   200 ％   200 ％   326 ㎡     12.5 m x   26.8 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅で１戸あたり平均占有面積４５㎡程度（１２戸）を想定 ⑦有効率　  93.3 ％
の理由		 標準的なレンタブル比を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
195.00 
90.0 
175.50 
1,760 
308,880 		 0.0  0 
2.0  617,760 

 2～ 2		 住宅
195.00 
95.0 
185.25 
1,780 
329,745 		 0.0  0 
2.0  659,490 

 3～ 3		 住宅
195.00 
95.0 
185.25 
1,800 
333,450 		 0.0  0 
2.0  666,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
585.00 
93.3 
546.00 

972,075 		 0 
1,944,150 
⑨年額支払賃料        972,075 円　×　12ヶ月　＝　      11,664,900 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     546.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,664,900 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       583,245 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,081,655 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）                   円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　                 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,944,150 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         473,371 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,555,026 円　　　　（　        35,445 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,856 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,780 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 464,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 583,245 円  　　　       11,664,900　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      205,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      986,000 円  　　　　    116,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       116,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       116,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,470,545 円　（　　　　　　         7,578 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9613    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 116,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     585.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0542     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0525 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,287,200 円  
（　　　　　        19,286 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,555,026 円      
②総費用 2,470,545 円      
③純収益　①－② 9,084,481 円      
④建物等に帰属する純収益 6,287,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,797,281 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,689,026 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,249 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     84,032,063 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     258,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区吉塚六丁目４０６番１
 2900000189735-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福岡博多 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 -14 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　空井　良元   TEL.
鑑定評価額 88,000,000 円  １㎡当たりの価格 270,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区吉塚６丁目４０６番１
｢吉塚６－１１－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 326  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種20m


(70,200)

1:2		 共同住宅

ＲＣ4		 中低層マンション、
一般住宅が建ち並ぶ
住宅地域		 北東12m市道 水道、ガス、下水 吉塚

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    75 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中低層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 吉塚駅　東方

320m		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層マンション等が建ち並ぶ住宅地域である。今後も、現状維持程度で推移していくものと予測される。吉塚
駅まで徒歩圏内で利便性の良好な住宅地域であることから、地価は上昇基調が続くと思料する。
(3)最有効使用の判定 中低層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    278,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    245,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ鹿児島本線沿線等で福岡市中心部への接近性に優れる住宅地域と判断される。需要者の中心は、一
次取得者や収益物件の開発を目的とする不動産業者等である。需給動向としては、利便性が高い住宅地域への需要は根
強く、マンション用地としての需要は堅調である。土地取引の中心となる価格帯は、画地規模にばらつきが多く、用途
も多様であるため、一概に把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中低層の共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した結果で
あり、現実市場の動向をほぼ的確に反映しているものと考察される。収益価格は、土地の収益性に着目した理論的な価
格であるが、賃料、空室率の査定や還元利回り等の想定項目が多いことから、相対的に規範性が劣る。したがって、比
準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    189,000 円／㎡		 [112.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.1]		 [100.0]
100		 263,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    237,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福岡市の不動産市況は、上昇基調で推移して
いる。博多区の人口は増加傾向にあり、中心
部の利便性に優れる住宅地の需要は底堅い。


中低層マンション等が建ち並ぶ住宅地域であ
る。福岡中心部への交通利便性に優れること
から、土地の需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多７
Ｋ
-1006		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,160)
b 福岡博多７
ＫＤＨ
-202		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東3.4m私道
、中間画地
準工

(60,200)
c 福岡博多６
Ｃ
-412		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東2.7m私道
、中間画地
１住居
高度地区2種20m
(70,160)
d 福岡博多７
Ｋ
-1111		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北4m市道、
中間画地
２住居

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
272,193  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
294,241 		 100
[ 102.8]
286,227 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
286,000 
b (　           ) 
214,830  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
221,474 		 100
[  82.0]
270,090 
270,000 
c (　           ) 
196,804  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
222,782 		 100
[  80.5]
276,748 
277,000 
d (　           ) 
245,379  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
269,917 		 100
[  92.8]
290,859 
291,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    278,000 円／㎡]  



福岡博多 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,406,677 
2,463,057 
8,943,620 
6,287,200 
2,656,420 		 （　0.9613）
2,553,617 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　     79,800,531 円　　　　（　    245,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 195.00 Ｓ3 585.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度地区2種20m
 70 ％   200 ％   200 ％   326 ㎡     12.5 m x   26.8 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約４５㎡の１ＬＤＫ（計１２戸）を想定 ⑦有効率　  93.3 ％
の理由		 標準的なレンタブル比を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
195.00 
90.0 
175.50 
1,710 
300,105 		 0.0  0 
2.0  600,210 

 2～ 2		 住宅
195.00 
95.0 
185.25 
1,760 
326,040 		 0.0  0 
2.0  652,080 

 3～ 3		 住宅
195.00 
95.0 
185.25 
1,800 
333,450 		 0.0  0 
2.0  666,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
585.00 
93.3 
546.00 

959,595 		 0 
1,919,190 
⑨年額支払賃料        959,595 円　×　12ヶ月　＝　      11,515,140 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     546.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 権利金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,515,140 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       575,757 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,939,383 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）                   円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　                 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,919,190 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         467,294 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,406,677 円　　　　（　        34,990 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,829 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,760 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 464,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 575,757 円  　　　       11,515,140　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      205,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      986,000 円  　　　　    116,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       116,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       116,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,463,057 円　（　　　　　　         7,555 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9613    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 116,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     585.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0542     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0525 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,287,200 円  
（　　　　　        19,286 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,406,677 円      
②総費用 2,463,057 円      
③純収益　①－② 8,943,620 円      
④建物等に帰属する純収益 6,287,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,656,420 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,553,617 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,833 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     79,800,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     245,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区吉塚六丁目４０６番１
 2900000189735-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
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備考