令和7年1月15日　提出 福岡博多 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡博多 -4 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　姫野　哲次   TEL.

鑑定評価額 30,900,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市博多区東月隈１丁目５２番１００ ｢東月隈１－７－９｣ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東4.7m市道 水道、ガス、下水 福岡空港 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北４．７ｍ 市道 交通 施設 福岡空港駅南東方 3.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 低層の戸建住宅が建ち並ぶ大規模住宅団地であり、住環境は今後も現況のまま推移すると予測する。住環境は良 好であるため需要は底堅く、今後も上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、博多区の東方から南方に位置する住宅地域である。需要者の中心は福岡市または周辺町等に居住する第 一次取得者の個人と考えられる。最寄駅からやや遠いものの、博多区内の需要の高まりを受け、郊外に存する当該地域 においても地価は上昇傾向にあると考えられる。需要の中心となる価格は、地積にもよるが、標準的画地規模で３，０ ００万円台となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は近隣地域周辺の類似地域の取引事例を中心に試算されており、市場の実態を反映した実証的な価格である。 一方、近隣地域は、低層の戸建住宅が建ち並ぶ地域で、アパート等の収益物件はみられず、自己使用目的での取引が主 で賃貸市場が形成されていないため、賃貸事例の収集が困難であり、収益価格は試算できなかった。以上より、比準価 格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡博多 -10               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,200 円／㎡ [109.2] 100 100 [102.0] 100 [ 77.9] [102.0] 100 133,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    119,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 博多区の人口は増加傾向にあり、不動産市場 の需給動向は依然として強含みで、地価は上 昇傾向にある 郊外に存する大規模住宅団地で、最寄駅から やや遠いものの、住環境は良好で、当該地域 の地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.2 ％  ％