令和7年1月15日　提出 福岡博多 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡博多 -2 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　久保田　茂   TEL.

鑑定評価額 21,300,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市博多区浦田２丁目２５７番２５ ｢浦田２－６－２４｣ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 建築協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 笹原 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    95 ｍ、西   115 ｍ、南    95 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市域外縁部に広がる丘陵地の 住宅団地 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 福岡空港駅　南東方 5.1km 法令 規制 １低専 (50,80) 特別用途地区 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は区画整然とした戸建住宅地が建ち並ぶ住宅地域である。近年では地価や建築費の高騰のため、旧来の 区画を分割して分譲する例も目立ってきており、今後も同様のケースが増えてくると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、博多区郊外及び隣接する市町に存する住宅地域。主たる需要は市内及び周辺市町のサラリーマン世帯や 転売・建売を目的とした地場の不動産業者等が中心になると考えられる。都心への交通利便性は劣るものの、土地価格 は当区中心部より、相対的に割安であるため、土地の取得需要は強い。需要の中心は敷地規模１９０㎡で２０００万円 強程度、新築の戸建物件であれば５０００万円～５５００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の一般住宅が中心の住宅地域であり、共同住宅がほとんど存在せず、賃貸市場が成立していない地域 である。このため、収益還元法の適用は見送り、取引事例比較法を用いて試算を行った。複数の類似事例を比較・検討 した結果得られた比準価格は、客観性と実証性を備えた価格である。したがって、本件では現実の市場性を反映した比 準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡博多 -10               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,200 円／㎡ [109.2] 100 100 [102.0] 100 [ 93.9] [103.0] 100 112,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 博多区の人口・世帯数は増加傾向である。金 利上昇、建築資材価格の上昇等の不安要素は あるものの、土地取得需要は依然旺盛である 。 博多区郊外の戸建住宅地域。地価の上昇や建 築資材の高騰も相俟って、敷地規模が小さい 戸建住宅の建築も目立っている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.7 ％  ％