令和7年1月15日　提出 福岡東 9-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 9-6 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　井手　江美   TEL.

鑑定評価額 194,000,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区多の津４丁目１６３７番４外 ｢多の津４－１３－１３｣ ②地積 　(㎡) 1,492   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:2.5 事務所兼倉庫 Ｓ2 営業所、倉庫、店舗 併用共同住宅が混在 する地域 南東7m市道、背面道 水道、下水 箱崎 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  63.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 箱崎駅　北東方 2.7km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域及び周辺は、工場を中心にマンションも見られるなど用途の多様性が見られる地域である。当該地域及 び周辺の土地需要は今だ高く、したがって、当分の間、地価上昇傾向が続くものと思料する。 (3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     78,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市内等で環境条件が類似する工業地域内と判断した。当該地域の需要は、全国規模の法人や地元法 人（倉庫等）等のほかマンションデベロッパーも想定される。工場地全般でいまだ需要が高く、当該地域の土地需要も 活性化が続き、その結果、地価は上昇傾向が続いている。なお、今後は、国内外の経済の動向等に特に留意する必要が ある。当該需要の中心となる価格帯は、規模により大きく異なるため、一概には言えない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域の工業地においては、倉庫等の需要を中心にマンション・貸倉庫等の投資需要も見られる。以上、本件では、 比準価格及び収益価格の２試算価格を査定した。その結果、市場の取引価格を反映した実証的な価格である比準価格を 中心に、価格流動性の要素が見られる収益価格を参考とし、さらに、経済情勢及び工業地の不動産市場の動向にも留意 して、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の工業地域において、全般的な土地需要 は依然高く、取引価格の上昇が続く状態であ る。 工業地としての交通利便性や用途の多様性が 認められる地域であり、土地需要は高く、地 価上昇が続いている。 個別的要因に特に変化はなく、地域動向と同 一の傾向下にある。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +17.1 ％  ％