令和7年1月15日　提出 福岡東 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 9-3 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　井手　江美   TEL.

鑑定評価額 2,000,000,000 円  １㎡当たりの価格 151,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区箱崎ふ頭６丁目５番１ ②地積 　(㎡) 13,223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 1.2:1 空地 中規模工場、倉庫等 が建ち並ぶ臨海工業 地域 東30m道路、南側道 水道、下水 箱崎九大前 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   270 ｍ、南   200 ｍ、北   700 ｍ ②標準的使用 工場兼事務所の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ３０ｍ道路 交通 施設 箱崎九大前駅　北西方 1.7km 法令 規制 工業 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域及び周辺は、工場、倉庫等が建ち並ぶ臨海の工場地域である。当該地域及び周辺においては、工場等の 土地需要は今だ良好であり、しばらくの間、その傾向が続くものと思料する。 (3)最有効使用の判定 工場兼事務所の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    151,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福岡県内で環境条件が類似する臨海の工業地域等が中心であると判断した。当該地域の需要は、全国規 模の法人（自用の工場や倉庫業等）等が中心となる。土地需要は、流通系の工業地域を中心に比較的堅調が続いており 、その結果、地価は上昇傾向にある。なお、今後は、国内外の経済の動向等に特に留意する必要がある。当該需要の中 心となる価格帯は、規模により大きく異なるため、一概には言えない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域の工業地においては、自用の工場が中心であり、賃貸市場が未成熟となっている。したがって、市場の取引価 格を反映した実証的な価格である比準価格を中心とし、さらには、海外を含む経済情勢及び工業地域の不動産市場の動 向等にも特に留意して、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とのバランスも得ている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    179,000 円／㎡ [116.2] 100 100 [100.0] 100 [139.9] [101.0] 100 150,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    132,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の工業地域において、全般的な土地需要 は依然高く、取引価格の上昇が続く状態であ る。 当該地域及び周辺の土地利用は活性化してお り、土地需要も高い。したがって、当該地域 は、地価上昇傾向にあると思料する。 個別的要因に特に変化はなく、地域動向と同 一の傾向下にある。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +14.4 ％  ％