令和7年1月15日　提出 福岡東 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 9-2 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堀　和義   TEL.

鑑定評価額 220,000,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区松島５丁目１０区４番１ ｢松島５－１６－１７｣ ②地積 　(㎡) 1,447   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 台形 1:1 倉庫兼事務所 Ｓ3 倉庫、営業所に店舗 等が混在する工業地 域 北西9m市道、南西側道 水道、下水 貝塚 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   360 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 倉庫兼営業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 貝塚駅　東方 2.0km 法令 規制 工業 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高速道路Ｉ．Ｃ．に近い流通業務系工業地であり、特に大きな地域要因の変化はないが、流通業務用地の需要は 大変強く、需給の逼迫感から価格水準は依然として上昇している。 (3)最有効使用の判定 倉庫兼営業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東区及び博多区、糟屋郡新宮町等の隣接市区町と判断される。需要者は物流関係法人と判断される。福 岡都市高速、九州自動車道のＩ．Ｃ．並びに福岡空港にも比較的近く、物流拠点として優位な立地であること、非店舗 型の販売形態の増加から、物流施設用地の需要は増加しているが、適地の供給不足が継続しており、価格水準は引き続 き上昇している。価格水準は面積によるが、１５００㎡で２．３億円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 物流系建物の賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用は見送り、取引事例比較法のみ適用した。需要者は 物流関係法人であり、購入の検討に当たっては、代替不動産との間で物流の利便性を中心とした価格比較を行うものと 思料される。取引事例比較法は、このような市場の実態を反映し、説得力を有するものと考えられる。したがって本件 では比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    179,000 円／㎡ [116.2] 100 100 [100.0] 100 [142.6] [103.0] 100 150,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    130,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工業用地の需給は依然として堅調で、東区に おいても同様である。したがって価格水準も 上昇傾向が続いている。 特に大きな地域要因の変動はないが、流通業 務用地の需要は依然として堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +16.9 ％  ％