別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福岡東 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡東 5-6 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　古川　一哉   TEL.
鑑定評価額 163,000,000 円  １㎡当たりの価格 380,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市東区箱崎４丁目４１０５番２外
｢箱崎４－９－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 429  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1.2:1		 店舗、作業所兼共同
住宅
ＲＣ4		 飲食店を中心に共同
住宅等も存する路線
商業地域		 南東28m国道 水道、ガス、下水 箱崎九大前

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２８ｍ国道 交通

施設		 箱崎九大前駅　南西方

230m		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道３号沿いに飲食店舗、店舗付共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域で、自動車通行量は多く顧客の集客力は高
い。九大キャンパス跡地の開発もスタートし、地価は上昇傾向が続いている。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    383,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    294,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市東区の箱崎、馬出地区、隣接する博多区千代地区等の幹線道路沿いの商業地域である。需要者は
県内外の店舗・営業所等を経営する法人等が中心となる。圏内においては、現在においても規模の大きな画地に対する
希少性は高く、相場よりも高値で取引されるケースがみられ、地価の上昇傾向が続いている。土地は取引規模や取引価
格帯にバラツキがあるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内に存する対象標準地と類似性が高い商業地の取引事例を収集して求めたものであり、その中で
規範性に優る事例により決定されたもので、信頼性を有する。収益価格は想定要素を多く含み、それらを保守的に判断
した結果、比準価格と比較して低位に試算されたと判断される。本件では、より市場性を反映した比準価格を重視し、
収益価格を参酌のうえ、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡東 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    330,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 93.0]		 [100.0]
100		 379,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    339,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東区の人口は増加傾向にあり、高齢化率は県
平均より低い。土地需要は概ね堅調で、今後
は箱崎地区の九大キャンパス跡地開発動向が
期待されている。

交通量の多い国道沿いの商業地域で、店舗の
ほか店舗付共同住宅の立地もみられ、需要は
安定的に推移し、地価の上昇傾向が続いてい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡東 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡東７Ｋ

-901		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西12m市道、
北6m、東6m、
三方路
１住居
高度地区2種20m
(70,200)
b 福岡東７Ｋ

-702		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東25m国道、
中間画地
近商
高度地区2種20m
(90,200)
c 福岡東７Ｋ

-507		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西19m国道、
南西12m、
角地
近商
高度地区2種20m
(100,200)
d 福岡博多６
Ｃ
-905		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東22m市道、
南東10.7m、
角地
準工

(70,200)
e 福岡博多７
Ｋ
-2		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東13.6m県
道、中間画地
工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
256,741  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
255,993 		 100
[  67.4]
379,812 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
380,000 
b (　           ) 
272,875  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
347,675 		 100
[  91.2]
381,223 
381,000 
c (　           ) 
322,155  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
328,098 		 100
[  89.3]
367,411 
367,000 
d (　           ) 
333,117  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
387,050 		 100
[  99.2]
390,171 
390,000 
e (　           ) 
316,992  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
360,983 		 100
[  91.0]
396,685 
397,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    383,000 円／㎡]  



福岡東 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,604,444 
4,477,468 
16,126,976 
11,662,200 
4,464,776 		 （　0.9599）
4,285,738 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    126,051,118 円　　　　（　    294,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡東 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 165.00 ＲＣ5 825.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   429 ㎡     22.0 m x   20.0 m  前面道路：国道     　  28.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗、２Ｆ以上は共同住宅（１ＬＤＫ）を想定 ⑦有効率　  92.0 ％
の理由		 同種建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
165.00 
80.0 
132.00 
3,250 
429,000 		 6.0  2,574,000 
0.0  0 

 2～  		 共同住宅
165.00 
95.0 
156.75 
1,950 
305,663 		 1.0  305,663 
1.0  305,663 

 3～ 4		 共同住宅
165.00 
95.0 
156.75 
2,050 
321,338 		 1.0  321,338 
1.0  321,338 

 5～  		 共同住宅
165.00 
95.0 
156.75 
2,090 
327,608 		 1.0  327,608 
1.0  327,608 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
825.00 
92.0 
759.00 

1,704,947 		 3,849,947 
1,275,947 
⑨年額支払賃料      1,704,947 円　×　12ヶ月　＝　      20,459,364 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     759.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の慣行により計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   9,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         864,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,459,364 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         864,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,066,168 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,257,196 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,849,947 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,574 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,275,947 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         310,674 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,604,444 円　　　　（　        48,029 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,993 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,950 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡東 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 990,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,066,168 円  　　　       21,323,364　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      342,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,683,000 円  　　　　    198,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       198,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       198,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,477,468 円　（　　　　　　        10,437 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 198,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 233,000 円／㎡　×　     825.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0589     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0865 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,662,200 円  
（　　　　　        27,185 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,604,444 円      
②総費用 4,477,468 円      
③純収益　①－② 16,126,976 円      
④建物等に帰属する純収益 11,662,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,464,776 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,285,738 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,990 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    126,051,118 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     294,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡東 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市東区箱崎四丁目４１０５番２
 2914000087651-0000
2 　福岡市東区箱崎四丁目４１０５番４
 2914000087653-0000
3 　福岡市東区箱崎四丁目４１０５番６５
 2914000087673-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福岡東 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡東 5-6 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堤　弘   TEL.
鑑定評価額 166,000,000 円  １㎡当たりの価格 386,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市東区箱崎４丁目４１０５番２外
｢箱崎４－９－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 429  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1.2:1		 店舗、作業所兼共同
住宅
ＲＣ4		 飲食店を中心に共同
住宅等も存する路線
商業地域		 南東28m国道 水道、ガス、下水 箱崎九大前

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２８ｍ国道 交通

施設		 箱崎九大前駅　南西方

230m		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗や共同住宅が見られる国道沿いの路線商業地域である。特段の変動要因は見受けられず、今後も現状の利用
状態が維持されるものと思料する。一時的に鈍化した地価も、上昇幅拡大傾向にある。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    389,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    297,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東区及び博多区を中心とする市内幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、県
内外の不動産開発業者、投資家等が考えられる。同一需給圏内では、店舗用地の取引が少なく、入札案件では、高額で
落札される場合も見受けられる。需要の中心となる価格帯は、素地規模や買手企業の資金力、取得後の想定用途により
まちまちであるが、４００㎡で土地価格１億円前後になるものと思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、対象標準地と類似性を有する取引事例により比準した実証的な価格である。近隣地域は、交通量が多い国
道沿いに形成され、交通利便性の高い商業地であるが、収益性に基づき素地の投資採算性を判断した場合、土地取得価
格と比して賃料水準は低迷し、素地取得は困難となる可能性が高い。よって、本件では、高い説得力を有する比準価格
を標準とし、収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡東 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    330,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 92.0]		 [100.0]
100		 383,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    339,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 取引規模によって、マンション用地需要、又
は倉庫・物流拠点としての需要もあり、九大
跡地開発計画等の影響も相まって堅調に推移
している。

国道３号沿線にあって、各種店舗が立地する
が、地下鉄の最寄り駅に近いため、沿道サー
ビス需要のほか共同住宅の需要も認められる
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡東 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡東７Ｋ

-507		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西19m国道、
南西12m、
角地
近商
高度地区2種20m
(100,200)
b 福岡博多６
Ｃ
-905		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東22m市道、
南東10.7m、
角地
準工

(70,200)
c 福岡博多７
Ｋ
-303		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西5.9m市道
、中間画地
商業

(90,354)
d 福岡博多７
Ｋ
-504		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12.1m市
道、中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
322,155  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
328,098 		 100
[  89.1]
368,236 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
368,000 
b (　           ) 
333,117  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
387,050 		 100
[  96.0]
403,177 
403,000 
c (　           ) 
337,701  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
362,015 		 100
[  92.2]
392,641 
393,000 
d (　           ) 
376,790  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
400,905 		 100
[ 102.2]
392,275 
392,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    389,000 円／㎡]  



福岡東 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,698,321 
4,526,368 
16,171,953 
11,662,200 
4,509,753 		 （　0.9599）
4,328,912 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    127,320,941 円　　　　（　    297,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡東 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 165.00 ＲＣ5 825.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   429 ㎡     22.0 m x   20.0 m  前面道路：国道     　  28.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階以上：共同住宅。 ⑦有効率　  92.0 ％
の理由		 同種建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
165.00 
80.0 
132.00 
3,300 
435,600 		 6.0  2,613,600 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
165.00 
95.0 
156.75 
1,950 
305,663 		 1.0  305,663 
1.0  305,663 

 3～ 4		 共同住宅
165.00 
95.0 
156.75 
2,050 
321,338 		 1.0  321,338 
1.0  321,338 

 5～ 5		 共同住宅
165.00 
95.0 
156.75 
2,100 
329,175 		 1.0  329,175 
1.0  329,175 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
825.00 
92.0 
759.00 

1,713,114 		 3,891,114 
1,277,514 
⑨年額支払賃料      1,713,114 円　×　12ヶ月　＝　      20,557,368 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     759.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行がないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         864,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,557,368 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         864,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,071,068 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,350,300 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,891,114 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,966 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,277,514 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         311,055 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,698,321 円　　　　（　        48,248 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,993 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,950 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡東 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 990,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,071,068 円  　　　       21,421,368　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      386,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,683,000 円  　　　　    198,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       198,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       198,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,526,368 円　（　　　　　　        10,551 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 198,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 233,000 円／㎡　×　     825.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0589     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0865 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,662,200 円  
（　　　　　        27,185 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,698,321 円      
②総費用 4,526,368 円      
③純収益　①－② 16,171,953 円      
④建物等に帰属する純収益 11,662,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,509,753 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,328,912 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,091 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    127,320,941 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     297,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡東 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市東区箱崎四丁目４１０５番２
 2914000087651-0000
2 　福岡市東区箱崎四丁目４１０５番４
 2914000087653-0000
3 　福岡市東区箱崎四丁目４１０５番６５
 2914000087673-0000
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備考