別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月12日　提出
福岡東 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡東 5-3 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　中村　光子   TEL.
鑑定評価額 281,000,000 円  １㎡当たりの価格 890,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 610,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市東区香椎駅前１丁目１０７３番
｢香椎駅前１－８－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 316  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務
地区計画等

(100,400)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ5F1B		 店舗ビル、小売店舗
等が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 北15m県道、三方路 水道、ガス、下水 香椎

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 香椎駅　西方

150m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ駅前商業地として土地需要は強含みであり、当分の間、地価は上昇基調を維持す
る。但し、その上昇の勢いは建築費や金利の動向を考慮のうえ注視すべきである。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    900,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    719,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、区内及び隣接区のＪＲ・西鉄・地下鉄等の鉄道駅付近及び幹線道路沿線付近に位置する商業地域一円で
ある。主たる需要者は全国規模の事業者、店舗や店舗付事務所ビルの経営を目的とした地場の不動産業者等である。圏
内においては立地に優れた商業地の需要は底堅く推移している。中心価格帯は規模・用途により見出しづらいが、土地
の規模約３００㎡で約３億円弱で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は主たる需要者の重要な指標となるが高騰する建築費や元本と賃料の関係の不完全性を理由に若干低位に試算
された。一方、比準価格は現実の取引に基づく売買事例に適正な補修正を施して求められ、現下の地域市況を反映した
説得力のある価格である。以上より、本件評価においては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、前年度当
該標準地価格との均衡や同一需給圏の推移動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    790,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口増加等を背景に各所で商業施設や
マンション等の開発が行われており需要は引
き続き堅調に推移している。


通称「セピア通り」沿いの視認性や繁華性に
優れた地域であるため需要は底堅く推移して
いる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡東 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡東７Ｋ

-1304		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東29.4m県
道、
南西3.5m、
角地
商業

(100,400)
b 福岡東７Ｋ

-1118		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西17m市道、
北西25.4m、
角地
商業

(90,400)
c 福岡東６Ｃ

-1264		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東25m県道、
西2.7m、
二方路
商業

(100,400)
d 福岡博多７
Ｋ
-1309		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東15.1m市
道、中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,500)
e 福岡博多７
Ｋ
-407		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東9m市道、
北東12m、
角地
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
844,333  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
940,683 		 100
[ 112.6]
835,420 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
860,000 
b (　           ) 
819,079  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
812,838 		 100
[  99.4]
817,744 
842,000 
c (　           ) 
1,211,148  		 100
[ 100.0]		 [ 118.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
1,411,819 		 100
[ 139.7]
1,010,608 
1,040,000 
d (　           ) 
599,980  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
646,178 		 100
[  79.0]
817,947 
842,000 
e (　           ) 
620,000  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
645,282 		 100
[  76.6]
842,405 
868,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    900,000 円／㎡]  



福岡東 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,080,867 
9,157,915 
27,922,952 
19,656,000 
8,266,952 		 （　0.9616）
7,949,501 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    227,128,600 円　　　　（　    719,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡東 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 235.00 ＲＣ5F1B 1,172.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
地区計画等		 100 ％   400 ％   400 ％   316 ㎡      9.0 m x   14.0 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階：店舗、３～５階：フロアごとに２～３分割して利用する事務所を想定 ⑦有効率　  81.2 ％
の理由		 店舗兼事務所としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
216.00 
80.0 
172.80 
4,000 
691,200 		 6.0  4,147,200 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
211.00 
85.0 
179.35 
3,500 
627,725 		 6.0  3,766,350 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
235.00 
85.0 
199.75 
3,200 
639,200 		 6.0  3,835,200 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 機械室
40.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,172.00 
81.2 
951.40 

3,236,525 		 19,419,150 
0 
⑨年額支払賃料      3,236,525 円　×　12ヶ月　＝　      38,838,300 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     951.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金充当にて計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        38,838,300 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,941,915 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 36,896,385 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,419,150 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         184,482 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,080,867 円　　　　（　       117,345 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,020 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡東 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,680,000 円  　　　　    336,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,941,915 円  　　　       38,838,300　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,008,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,856,000 円  　　　　    336,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       336,000 円  　　　　    336,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       336,000 円  　　　　    336,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,157,915 円　（　　　　　　        28,981 円／㎡）　　（経費率　　  24.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9616    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 336,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 278,000 円／㎡　×　   1,172.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0585     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,656,000 円  
（　　　　　        62,203 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,080,867 円      
②総費用 9,157,915 円      
③純収益　①－② 27,922,952 円      
④建物等に帰属する純収益 19,656,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,266,952 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,949,501 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,157 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    227,128,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     719,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡東 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市東区香椎駅前一丁目１０７３番
 2914000124402-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福岡東 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡東 5-3 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　徳永　大典   TEL.
鑑定評価額 275,000,000 円  １㎡当たりの価格 870,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 610,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市東区香椎駅前１丁目１０７３番
｢香椎駅前１－８－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 316  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務
地区計画等

(100,400)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ5F1B		 店舗ビル、小売店舗
等が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 北15m県道、三方路 水道、ガス、下水 香椎

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 ＪＲ香椎駅西方

150m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 土地区画整理事業地区内に位置し、周辺では、街路及び街区の整備が進み街並みが大きく変化した。不動産需要
は堅調で、地価は上昇傾向を維持しているが、今後は金利や建築費の動向により注視する必要がある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    892,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    712,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 福岡市東区の駅前及びその周辺を中心とした商業地域一帯を同一需給圏の範囲と把握する。市場における需要者は、一
般法人、不動産業者、投資家等が中心である。ＪＲ駅と国道を結ぶ通称「セピア通り」沿いの繁華性の高い地域であり
、土地区画整理事業により街並みが変化したことも相俟って、その希少性から高値での不動産取引も認められるが、取
引される用途、規模等にばらつきがあるため、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、現実の不動産市場における需給動向を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、不動産の収益性
に着目した価格であり理論的ではあるが、試算にあたって想定要素を多く含んでいるため、精度の面で難点がある。し
たがって、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、周辺の公示地等との検討を踏まえ、さらに
は、単価と総額との関連等の検討を行ったうえで対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    790,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福岡県全体の人口は微減傾向だが、東区は増
加傾向を維持している。高齢化率については
、県全体よりも低位で推移している。


ＪＲ駅と国道３号を結ぶ通称「セピア通り」
沿いの繁華性の高い商業地域であり、希少性
が高い。


取引の意思決定行動にあたって、主たる需要
者が着目すると考えられる画地条件等の個別
的要因については、特に変化は認められない
。		 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡東 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡東７Ｋ

-303		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
南4m、二方路
商業

(100,360)
b 福岡東７Ｋ

-1115		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西18.1m市
道、中間画地
２住居

(60,200)
c 福岡東７Ｋ

-1304		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東29.4m県
道、
南西3.5m、
角地
商業

(100,400)
d 福岡博多７
Ｋ
-103		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西20m県道、
北東5m、
北西8m、
三方路
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
609,733  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
659,946 		 100
[  73.2]
901,566 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
929,000 
b (　           ) 
527,438  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
587,038 		 100
[  65.7]
893,513 
920,000 
c (　           ) 
844,333  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
940,683 		 100
[ 114.3]
822,995 
848,000 
d (　           ) 
695,749  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
743,155 		 100
[  88.3]
841,625 
867,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    892,000 円／㎡]  



福岡東 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価等の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

36,155,760 
8,306,980 
27,848,780 
19,656,000 
8,192,780 		 （　0.9616）
7,878,177 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    225,090,771 円　　　　（　    712,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡東 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 235.00 ＲＣ5F1B 1,172.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
地区計画等		 100 ％   400 ％   400 ％   316 ㎡     12.7 m x   24.3 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階店舗、３階以上事務所（各２から３区画に分割）と想定。 ⑦有効率　  81.2 ％
の理由		 店舗兼事務所としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
216.00 
80.0 
172.80 
3,980 
687,744 		 6.0  4,126,464 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
211.00 
85.0 
179.35 
3,470 
622,345 		 6.0  3,734,070 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
235.00 
85.0 
199.75 
3,080 
615,230 		 6.0  3,691,380 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 機械室
40.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,172.00 
81.2 
951.40 

3,155,779 		 18,934,674 
0 
⑨年額支払賃料      3,155,779 円　×　12ヶ月　＝　      37,869,348 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     951.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,869,348 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,893,467 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 35,975,881 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,934,674 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         179,879 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      36,155,760 円　　　　（　       114,417 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,980 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡東 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,680,000 円  　　　　    336,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,136,080 円  　　　       37,869,348　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,962,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,856,000 円  　　　　    336,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       336,000 円  　　　　    336,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       336,000 円  　　　　    336,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,306,980 円　（　　　　　　        26,288 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9616    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 336,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 278,000 円／㎡　×　   1,172.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0585     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,656,000 円  
（　　　　　        62,203 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 36,155,760 円      
②総費用 8,306,980 円      
③純収益　①－② 27,848,780 円      
④建物等に帰属する純収益 19,656,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,192,780 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,878,177 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,931 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    225,090,771 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     712,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡東 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市東区香椎駅前一丁目１０７３番
 2914000124402-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
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備考