令和7年1月15日　提出 福岡東 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -42 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　槇　由紀   TEL.

鑑定評価額 309,000,000 円  １㎡当たりの価格 370,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 235,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区箱崎６丁目４０９６番３ ｢箱崎６－１１－１｣ ②地積 　(㎡) 834   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種20m (70,200) 不整形 1:1.5 共同住宅 ＲＣ8 マンション、医院等 が見られる駅に近い 住宅地域 南西14m市道、三方路 水道、ガス、下水 箱崎九大前 50m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       840 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅に近い住宅地域 街 路 １４ｍ市道 交通 施設 箱崎九大前の北方 50m 法令 規制 １住居 (70,200) 高度地区2種20m ⑤地域要因の将 　来予測 駅至近の利便性が高い地域であり、隣接して、広大な九州大学跡地の開発が進捗中。開発事業者が選定され、プ ランに具体性が出てきたことから、より一層期待感が高まっており、土地需要もひっ迫している。。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    371,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              364,000 円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、ＪＲ、地下鉄等の駅への接近性が優れる住宅地域を中心とし、福岡市東区及び博多区の一部にも及ぶ 。主たる需要者は、マンションデベロッパーであり、素地取得意欲は旺盛である。一方で、福岡都市圏でのマンション 販売価格は、建築費の高騰もあって顕著に上昇しており、一部では販売に減速感も見られ始めている。しかし、当該地 域は九大跡地開発への期待感が強く、依然として地価上昇圧力は強いと判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　対象標準地は、共同住宅敷地であり、比準価格と開発法による価格を得た。比準価格は、類似の大規模画地の取引事 例から求めており、実証的な試算価格である。開発法は、デベロッパーの投資採算性に着目しており、説得力を有する が、試算過程に想定要素を多く含む。よって本件では、比準価格を重視して、開発法による価格を関連づけて、代表標 準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    262,000 円／㎡ [114.1] 100 100 [100.0] 100 [ 83.0] [101.9] 100 367,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    306,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口、世帯数は増加が続いており、住 宅需要は底堅い。金利の先行不透明感、建築 費の高騰が懸念材料。 駅至近であり、マンション素地としての希少 性が高いことに加え、隣接する九大跡地開発 への期待感が高まっており、地価は上昇傾向 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +20.9 ％  ％