別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福岡東 -41　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡東 -41 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　徳永　大典   TEL.
鑑定評価額 18,900,000 円  １㎡当たりの価格 125,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 91,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市東区香椎駅東１丁目６１８番９
｢香椎駅東１－７－４１｣		 ②地積
　(㎡)		 151  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,100)

（その他）
高度1種最高15m

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が見られる既成住
宅地域		 南3.7m市道 水道、ガス、下水 香椎

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南   180 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ３．７ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ香椎駅東方

450m		 法令

規制		 １中専
(60,100)
高度1種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 低層住宅地として成熟しており特段の地域要因の変化はない。街路条件の面で市場競争力がやや劣るものの、香
椎駅徒歩圏であり住宅地需要は引き続き堅調で、地価水準は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    125,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    108,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 ＪＲ鹿児島本線、同香椎線、西鉄貝塚線沿線の、東区の住宅地域一帯を同一需給圏の範囲と把握する。主たる需要者は
、市内に通勤するサラリーマン等の最終需要者が中心であり、周辺地域からの転入も認められる。鉄道駅への利便性が
高い近隣地域においては、不動産の需給は堅調に推移しており、中古住宅を買い入れたうえで新規戸建分譲を行う事例
も依然見られる。市場で取引される価格帯は、標準的画地規模の土地で１９００万円前後が主流となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域では自用目的での取引が主流で、取引の意思決定にあたり収益性より居住の快適性等が重視される。一部に賃
貸住宅等も見られるが、既に所有している土地の有効活用目的のものが多く、コストに見合う賃料を収受しがたいため
収益価格は低位に求められた。よって本件では、市場の需給動向を反映した実証的な価格である比準価格を重視、収益
価格を参考にとどめ、代表標準地との検討、単価と総額との関連等の検討を行い上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡東 -24                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     90,300 円／㎡		 [113.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 83.1]		 [100.0]
100		 122,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    114,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福岡県全体の人口は微減傾向だが、東区は増
加傾向を維持している。高齢化率については
、県全体よりも低位で推移している。


街路条件にやや難があるが、駅から徒歩圏で
、利便性が良好であるため、共同住宅も立地
し、地価の上昇傾向が続いている。


取引の意思決定行動にあたって、主たる需要
者が着目すると考えられる画地条件等の個別
的要因については、特に変化は認められない
。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡東 -41　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡東７Ｋ

-302		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3.8m市道
、中間画地
１中専
高度1種最高15m
(60,100)
b 福岡東７Ｋ

-406		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西5.5m市道
、中間画地
１中専
高度1種最高15m
(60,100)
c 福岡東７Ｋ

-411		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
中間画地
１低専
特別用途地区
(50,80)
d 福岡東７Ｋ

-412		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西13m市道、
中間画地
２住居
高度地区2種20m
(60,200)
e 福岡東７Ｋ

-311		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4.5m市道
、中間画地
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
130,889  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
137,957 		 100
[ 100.0]
137,957 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
138,000 
b (　           ) 
98,328  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
103,933 		 100
[  91.9]
113,094 
113,000 
c (　           ) 
85,758  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
89,446 		 100
[  77.9]
114,822 
115,000 
d (　           ) 
111,795  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[  95.0]
160,926 		 100
[ 117.7]
136,726 
137,000 
e (　           ) 
118,348  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
121,188 		 100
[ 100.9]
120,107 
120,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    125,000 円／㎡]  



福岡東 -41　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価等の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,616,556 
555,880 
2,060,676 
1,513,200 
547,476 		 （　0.9792）
536,088 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　     16,245,091 円　　　　（　    108,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡東 -41　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 ＬＳ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度1種最高15m
 60 ％   100 ％   100 ％   151 ㎡      7.7 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   3.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３５㎡（１ＤＫを想定） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段使用のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,510 
105,700 		 1.0  105,700 
1.0  105,700 

 2～ 2		 共同住宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,530 
107,100 		 1.0  107,100 
1.0  107,100 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

212,800 		 212,800 
212,800 
⑨年額支払賃料        212,800 円　×　12ヶ月　＝　       2,553,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行はないため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,553,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       134,880 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,562,720 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           212,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,022 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          212,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          51,814 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,616,556 円　　　　（　        17,328 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,564 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,530 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡東 -41　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 104,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 134,880 円  　　　        2,697,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       44,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      221,000 円  　　　　     26,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        26,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         555,880 円　（　　　　　　         3,681 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9792    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0582     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0430 ×　 40 ％　＋　0.0595 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,513,200 円  
（　　　　　        10,021 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,616,556 円      
②総費用 555,880 円      
③純収益　①－② 2,060,676 円      
④建物等に帰属する純収益 1,513,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 547,476 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 536,088 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,550 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,245,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     108,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡東 -41　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市東区香椎駅東一丁目６１８番９
 2914000119111-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月12日　提出
福岡東 -41　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡東 -41 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　中村　光子   TEL.
鑑定評価額 19,300,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 91,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市東区香椎駅東１丁目６１８番９
｢香椎駅東１－７－４１｣		 ②地積
　(㎡)		 151  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,100)

（その他）
高度1種最高15m

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が見られる既成住
宅地域		 南3.7m市道 水道、ガス、下水 香椎

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南   180 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ３．７ｍ市道 交通

施設		 香椎駅　東方

450m		 法令

規制		 １中専
(60,100)
高度1種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内は狭隘道路が多いものの最寄駅へのアクセスに優れるため需要は強含みで推移している。地価は当面、上
昇基調で推移するが、その上昇の勢いについては建築費や金利等の動向を考慮のうえ注視すべきである。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    131,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    107,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、東区中部付近に位置するＪＲ沿線や西鉄沿線の既成住宅地域一円である。需要者は福岡都心部へ
通勤するサラリーマン、アパート経営目的の個人または不動産業者等が中心となる。圏内において駅や利便施設等の接
近条件に優れた住宅地域の需要は堅調に推移している。市場の中心価格帯は土地１５０㎡程度で約２，０００万円弱程
度、新築戸建で４，０００～４，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は対象地周辺の土地利用状況等から容積率を消化する中層建物の想定は非現実的であるため低位に試算された
。一方、比準価格は現実の売買に基づく事例に適正な補修正を施して求められ地域市況を反映した価格である。本件に
おいて、比準価格は相対的規範性がやや優ると判断し、代表標準地価格との均衡、単価と総額との関連、同一需給圏の
推移動向等を総合的に勘案し、比準価格を標準として収益価格を比較考量のうえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡東 -24                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     90,300 円／㎡		 [113.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 79.5]		 [100.0]
100		 127,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    114,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口増加等を背景に各所で商業施設や
マンション等の開発が行われており需要は引
き続き堅調に推移している。


地域内に特段の変動要因はない。地域内は狭
溢道路が標準的であるが最寄駅への優位性が
高く土地需要は底堅く推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡東 -41　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡東７Ｋ

-302		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3.8m市道
、中間画地
１中専
高度1種最高15m
(60,100)
b 福岡東７Ｋ

-308		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西4m市道、
北東4m、角地
１低専
特別用途地区
(60,80)
c 福岡東７Ｋ

-405		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西5m市道、
中間画地
１低専
特別用途地区
(50,80)
d 福岡東７Ｋ

-406		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西5.5m市道
、中間画地
１中専
高度1種最高15m
(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
130,889  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
137,957 		 100
[ 100.0]
137,957 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
138,000 
b (　           ) 
105,376  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
110,541 		 100
[  83.1]
133,022 
133,000 
c (　           ) 
99,071  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
103,232 		 100
[  79.7]
129,526 
130,000 
d (　           ) 
98,328  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
103,933 		 100
[  84.7]
122,707 
123,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    131,000 円／㎡]  



福岡東 -41　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,616,556 
556,880 
2,059,676 
1,513,200 
546,476 		 （　0.9792）
535,109 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　     16,215,424 円　　　　（　    107,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡東 -41　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 ＬＳ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度1種最高15m
 60 ％   100 ％   100 ％   151 ㎡      7.7 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   3.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建て共同住宅（１ＬＤＫ×４戸：平均３５㎡）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段使用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,510 
105,700 		 1.0  105,700 
1.0  105,700 

 2～ 2		 居宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,530 
107,100 		 1.0  107,100 
1.0  107,100 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

212,800 		 212,800 
212,800 
⑨年額支払賃料        212,800 円　×　12ヶ月　＝　       2,553,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費込みの賃料と判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金充当のため不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,553,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       134,880 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,562,720 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           212,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,022 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          212,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          51,814 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,616,556 円　　　　（　        17,328 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,564 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,530 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡東 -41　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 104,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 134,880 円  　　　        2,697,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       45,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      221,000 円  　　　　     26,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        26,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         556,880 円　（　　　　　　         3,688 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9792    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0582     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0430 ×　 40 ％　＋　0.0595 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,513,200 円  
（　　　　　        10,021 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,616,556 円      
②総費用 556,880 円      
③純収益　①－② 2,059,676 円      
④建物等に帰属する純収益 1,513,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 546,476 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 535,109 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,544 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,215,424 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     107,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡東 -41　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市東区香椎駅東一丁目６１８番９
 2914000119111-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
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備考