別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福岡東 -31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡東 -31 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堤　弘   TEL.
鑑定評価額 2,190,000,000 円  １㎡当たりの価格 405,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市東区千早４丁目２８７２番外
｢千早４－１０－１｣		 ②地積
　(㎡)		 5,409  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種20m
地区計画等

(70,200)
台形
3:1		 共同住宅

ＲＣ10		 共同住宅、店舗兼住
宅等が多い新興住宅
地域		 北西20m市道、四方路 水道、ガス、下水 千早

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   170 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     5,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 香椎副都心土地区画整理地区
地区計画区域内に存する。		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ千早駅　南西方

600m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
高度地区2種20m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域で、地域内及び周辺に格別の変動要因は認められず、当該地域は今後
当分の間、現状維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    405,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              385,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東区のＪＲ鹿児島本線・西鉄貝塚沿線地域のうち、マンションが立地可能な地域と把握される。主たる
需要者はマンション開発目論むデベロッパー等である。千早駅周辺では、マンション素地が限られつつあり、出物があ
った場合には激しい価格競争が見込まれる。マンション素地の価格は規模や形状等によって大きく異なるため、中心と
なる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件では、取引事例比較法及び収益還元法を適用しているが、実際に行われた取引事例に基づき試算された比準価格は
、実証的で説得力を有する。また、開発法による価格は、想定要素は含まれるものの、想定需要者であるマンションデ
ベロッパーの投資採算性を反映した価格であり、高い説得力が認められる。以上より、本件では、比準価格及び開発法
による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡東 -13                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    249,000 円／㎡		 [114.1]
100		 100
[101.0]		 100
[ 73.0]		 [105.0]
100		 405,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東区における土地の取引件数は微減、取引価
格は上昇傾向にある。今後は、当局の金利政
策の動向等にも留意する必要がある。


利便性、住環境ともに良好な区画整然とした
住宅地域。東区内でも住宅地域として高い競
争力が認められ、マンション需要も強含みで
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡東 -31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多７
Ｋ
-303		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西5.9m市道
、中間画地
商業

(90,354)
b 福岡博多７
Ｋ
-1101		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9m市道、
北東4m、
準角地
商業

(100,400)
c 福岡博多６
Ｃ
-905		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東22m市道、
南東10.7m、
角地
準工

(70,200)
d 福岡東７Ｋ

-314		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4.5m市道
、南西3.8m、
南東3.5m、
三方路
１住居
高度地区2種20m
(80,180)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
337,701  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
362,015 		 100
[  95.1]
380,668 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
400,000 
b (　           ) 
412,366  		 100
[ 100.0]		 [ 122.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
490,435 		 100
[ 123.5]
397,113 
417,000 
c (　           ) 
333,117  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
387,050 		 100
[ 100.0]
387,050 
406,000 
d (　           ) 
444,948  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
453,164 		 100
[ 120.2]
377,008 
396,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    405,000 円／㎡]  



福岡東 -31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域は、自己使用目的での不動産取引を主とする住宅地域で賃貸市場が未成熟であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

5,168,000,019 
3,086,465,845 
13 
600,000 
10,465.00 
258,000 
11,331.00 
⑧開発法による価格 　　        2,081,534,174 円　　　　（　              385,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡東 -31　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
5,409 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  5,409.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,916.90 ㎡  11,331.00 ㎡  10,803.00 ㎡  528.00 ㎡  10,465.00 ㎡  ＲＣ・9F
 (   131 戸)
 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      35.4 ％）  （     209.5 ％）  （     199.7 ％）  （       9.8 ％）  （     92.36 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種20m
地区計画等
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		  120.0 ｍ

  50.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   20.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 600,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    600,000 円／㎡　　×　　    10,465.00 ㎡　　＝　　　　       6,279,000,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         6,279,000,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   258,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   265,740 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    265,740 円／㎡　　×　　　  11,331.00 ㎡　　＝　　　　       3,011,099,940 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         6,279,000,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         627,900,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         3,638,999,940 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 6 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 8 ヶ月  販売管理費(2期目) 10 ヶ月 
建築工事(2期目) 13 ヶ月  販売収入(2期目) 14 ヶ月  販売管理費(3期目) 16 ヶ月 
建築工事(3期目) 20 ヶ月  販売収入(3期目) 20 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 313,950,000 円  (      5 ％) ×　　0.9218  （      8 ヶ月） ＝　　          289,399,110 円 
販売総額(2期) 251,160,000 円  (      4 ％) ×　　0.8671  （     14 ヶ月） ＝　　          217,780,836 円 
販売総額(3期) 5,713,890,000 円  (     91 ％) ×　　0.8157  （     20 ヶ月） ＝　　        4,660,820,073 円 
収入合計 － － － － 5,168,000,019 円 
支出 建築工事費(1期) 301,109,994 円  (     10 ％) ×　　0.9407  （      6 ヶ月） ＝　　          283,254,171 円 
建築工事費(2期) 301,109,994 円  (     10 ％) ×　　0.8760  （     13 ヶ月） ＝　　          263,772,355 円 
建築工事費(3期) 2,408,879,952 円  (     80 ％) ×　　0.8157  （     20 ヶ月） ＝　　        1,964,923,377 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 376,740,000 円  (     60 ％) ×　　0.9407  （      6 ヶ月） ＝　　          354,399,318 円 
販売管理費(2期) 125,580,000 円  (     20 ％) ×　　0.9032  （     10 ヶ月） ＝　　          113,423,856 円 
販売管理費(3期) 125,580,000 円  (     20 ％) ×　　0.8496  （     16 ヶ月） ＝　　          106,692,768 円 
支出合計 － － － － 3,086,465,845 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        5,168,000,019 円　　－　　　　　　        3,086,465,845 円　　＝　　　　　         2,081,534,174 円 

              385,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 福岡東 -31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市東区千早四丁目２８７２番
 2914001136338-0000
2 　福岡市東区千早四丁目２８７３番
 2914000108858-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月6日　提出
福岡東 -31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡東 -31 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　岩隈　良弘   TEL.
鑑定評価額 2,220,000,000 円  １㎡当たりの価格 410,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市東区千早４丁目２８７２番外
｢千早４－１０－１｣		 ②地積
　(㎡)		 5,409  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種20m
地区計画等

(70,200)
台形
3:1		 共同住宅

ＲＣ10		 共同住宅、店舗兼住
宅等が多い新興住宅
地域		 北西20m市道、四方路 水道、ガス、下水 千早

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   170 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　  43.0 ｍ、規模　　     5,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理事業による高層
住宅地		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 千早駅南西方

600m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区2種20m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 高層共同住宅地として熟成しており、今後も現状の利用状態が維持されるものと思料する。千早駅周辺は希少性
もあり不動産需要が根強く、地価は上昇傾向が続いている。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    415,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              402,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東区の住宅地域等であるが、特に関連が強いのはＪＲ鹿児島本線及び西鉄貝塚線等の最寄り駅への接近性
が良好な住宅地域及び商業地域である。需要者はマンション開発業者が中心的である。建築費が上昇していることや在
庫の増加が懸念されるが、千早地区のマンションは人気が高く、素地の出物が乏しいことから、マンション開発業者の
取得意欲は堅調である。地域内は画地規模にバラつきがるが、需要の中心となるのは１０～３０億円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、分譲・賃貸マンション開発業者が素地の取得に当たって重視する規模や立地等に留意して試算したもので
現実の市場に裏付けられた実証的な価格である。一方、開発法による価格は標準地に分譲マンションを建築、販売する
ことを想定したもので、投資採算性を反映し、主たる需要者の観点の試算価格で、規範性は高い。よって、市場性を反
映した比準価格を重視し、開発法による価格も重視して、代表標準地との検討等を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡東 -13                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    249,000 円／㎡		 [114.1]
100		 100
[101.0]		 100
[ 72.5]		 [105.0]
100		 407,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東区の人口・世帯数の増加傾向、低金利等を
反映し、地価は堅調に推移している。今後の
金利上昇や物価高には留意する必要がある。


分譲マンションは、高値水準で比較的順調に
売却されている。千早・香椎照葉・香椎浜地
区等において、分譲マンションの需要は堅調
である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡東 -31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡東７Ｋ

-702		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東25m国道、
中間画地
近商
高度地区2種20m
(90,200)
b 福岡東６Ｃ

-1364		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東3m未舗装私
道、中間画地
１住居
高度地区2種20m
(60,160)
c 福岡東７Ｋ

-901		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西12m市道、
北6m、東6m、
三方路
１住居
高度地区2種20m
(70,200)
d 福岡東７Ｋ

-1115		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西18.1m市
道、中間画地
２住居

(60,200)
e 福岡東６Ｃ

-766		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4m市道、
北東4m、
二方路
工業

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
272,875  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
347,675 		 100
[  95.5]
364,058 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
382,000 
b (　           ) 
302,946  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
341,673 		 100
[  64.6]
528,906 
555,000 
c (　           ) 
256,741  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
255,993 		 100
[  73.7]
347,345 
365,000 
d (　           ) 
527,438  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
587,038 		 100
[ 113.4]
517,670 
544,000 
e (　           ) 
209,189  		 100
[ 100.0]		 [ 116.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
238,311 		 100
[  64.9]
367,197 
386,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -3.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    415,000 円／㎡]  



福岡東 -31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 投資用賃貸マンションの敷地としての使用も考えられるが、敷地規模や同一需給圏内における活発なマンション
開発動向を勘案すると、分譲マンションの敷地が最有効使用であると判断されるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンションが最有効使用であるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

5,519,123,792 
3,343,412,976 
13 
640,000 
10,465.00 
276,000 
11,331.00 
⑧開発法による価格 　　        2,175,710,816 円　　　　（　              402,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡東 -31　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
5,409 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  5,409.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,916.90 ㎡  11,331.00 ㎡  10,803.00 ㎡  528.00 ㎡  10,465.00 ㎡  ＲＣ・9F
 (   131 戸)
 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      35.4 ％）  （     209.5 ％）  （     199.7 ％）  （       9.8 ％）  （     92.36 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種20m
地区計画等
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		        ｍ

       ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   20.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 640,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    640,000 円／㎡　　×　　    10,465.00 ㎡　　＝　　　　       6,697,600,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         6,697,600,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   276,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   284,280 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    284,280 円／㎡　　×　　　  11,331.00 ㎡　　＝　　　　       3,221,176,680 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         6,697,600,000 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         736,736,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         3,957,912,680 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 6 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 7 ヶ月  販売管理費(2期目) 20 ヶ月 
建築工事(2期目) 13 ヶ月  販売収入(2期目) 14 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 20 ヶ月  販売収入(3期目) 20 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 334,880,000 円  (      5 ％) ×　　0.9312  （      7 ヶ月） ＝　　          311,840,256 円 
販売総額(2期) 334,880,000 円  (      5 ％) ×　　0.8671  （     14 ヶ月） ＝　　          290,374,448 円 
販売総額(3期) 6,027,840,000 円  (     90 ％) ×　　0.8157  （     20 ヶ月） ＝　　        4,916,909,088 円 
収入合計 － － － － 5,519,123,792 円 
支出 建築工事費(1期) 322,117,668 円  (     10 ％) ×　　0.9407  （      6 ヶ月） ＝　　          303,016,090 円 
建築工事費(2期) 322,117,668 円  (     10 ％) ×　　0.8760  （     13 ヶ月） ＝　　          282,175,077 円 
建築工事費(3期) 2,576,941,344 円  (     80 ％) ×　　0.8157  （     20 ヶ月） ＝　　        2,102,011,054 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 442,041,600 円  (     60 ％) ×　　0.9407  （      6 ヶ月） ＝　　          415,828,533 円 
販売管理費(2期) 294,694,400 円  (     40 ％) ×　　0.8157  （     20 ヶ月） ＝　　          240,382,222 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 3,343,412,976 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        5,519,123,792 円　　－　　　　　　        3,343,412,976 円　　＝　　　　　         2,175,710,816 円 

              402,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 福岡東 -31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市東区千早四丁目２８７２番
 2914001136338-0000
2 　福岡市東区千早四丁目２８７３番
 2914000108858-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考