別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福岡東 -29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡東 -29 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　槇　由紀   TEL.
鑑定評価額 101,000,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市東区三苫５丁目８３６番１
｢三苫５－５－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 1,079  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種20m
地区計画等

1:2		 共同住宅

ＲＣ4		 マンション、アパー
ト、一般住宅が多い
住宅地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 三苫

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 西鉄三苫駅の北西方

250m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区2種20m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に格別の変動はなく、利用状況が安定していることから、今後も現状を維持すると予測する。特に、駅
至近の立地条件から住宅需要は底堅く、地価は上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     77,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ鹿児島本線及び西鉄貝塚線沿線の既成住宅地域であって、和白地区一円に及ぶ。主たる需要者は、
賃貸アパート、マンション等を開発する不動産業者又は個人投資家等である。住宅地需要が都心部から郊外部へ波及し
ていくなか、最寄り駅への接近性に優れることなどから、需要は根強く、取引価格帯も上昇傾向にある。需要の中心と
なる価格帯は、取引規模に応じて幅広いため、見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は共同住宅が多い住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は
やや低位に試算された。一方、比準価格は市場の実態を反映した説得力のある価格である。よって、本件では、比準価
格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地価格との均衡や不動産の需給動向等に留意の上、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡東 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    101,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[102.0]		 100
[110.6]		 [100.0]
100		 94,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東区の人口、世帯数は増加が続いており、住
宅需要は底堅い。金利の先行不透明感、建築
費の高騰が懸念材料。


東区北部の既成住宅地域であり、駅への接近
性に優れ、アパート、マンション用地として
の需要は底堅い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡東 -29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡東７Ｋ

-402		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
中間画地
１低専
特別用途地区
(50,80)
b 福岡東７Ｋ

-506		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東7.8m市道
、中間画地
１住居
高度地区2種20m
(60,200)
c 福岡東７Ｋ

-103		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西5.4m市道
、南東4.3m、
角地
１住居
高度地区2種20m
(70,200)
d 福岡東７Ｋ

-711		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.3m市道
、中間画地
１低専
特別用途地区
(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
57,496  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
73,460 		 100
[  78.7]
93,342 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
93,300 
b (　           ) 
113,020  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
120,479 		 100
[ 124.0]
97,160 
97,200 
c (　           ) 
79,643  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
82,009 		 100
[  88.4]
92,770 
92,800 
d (　           ) 
99,935  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
106,631 		 100
[ 101.3]
105,263 
105,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.96 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.96 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     94,500 円／㎡]  



福岡東 -29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

36,957,482 
8,927,000 
28,030,482 
25,178,400 
2,852,082 		 （　0.9630）
2,746,555 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　     83,228,939 円　　　　（　     77,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡東 -29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 400.00 ＲＣ6 2,030.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種20m
地区計画等		 60 ％   200 ％   200 ％   1,079 ㎡     22.0 m x   49.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫのファミリータイプを想定 ⑦有効率　  93.6 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 エントランス
30.00 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 共同住宅
400.00 
95.0 
380.00 
1,550 
589,000 		 1.0  589,000 
1.0  589,000 

 3～ 4		 共同住宅
400.00 
95.0 
380.00 
1,600 
608,000 		 1.0  608,000 
1.0  608,000 

 5～ 6		 共同住宅
400.00 
95.0 
380.00 
1,650 
627,000 		 1.0  627,000 
1.0  627,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,030.00 
93.6 
1,900.00 

3,059,000 		 3,059,000 
3,059,000 
⑨年額支払賃料      3,059,000 円　×　12ヶ月　＝　      36,708,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費等を別途授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  23 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,380,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,708,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,380,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,904,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 36,183,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,059,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,061 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,059,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         744,821 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      36,957,482 円　　　　（　        34,252 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,636 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡東 -29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,872,000 円  　　　　    468,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,904,400 円  　　　       38,088,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      236,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,978,000 円  　　　　    468,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       468,000 円  　　　　    468,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       468,000 円  　　　　    468,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,927,000 円　（　　　　　　         8,273 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9630    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 468,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 224,000 円／㎡　×　   2,030.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0538     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,178,400 円  
（　　　　　        23,335 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 36,957,482 円      
②総費用 8,927,000 円      
③純収益　①－② 28,030,482 円      
④建物等に帰属する純収益 25,178,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,852,082 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,746,555 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,545 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     83,228,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      77,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡東 -29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市東区三苫五丁目８３６番１
 2914000209716-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福岡東 -29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡東 -29 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堤　弘   TEL.
鑑定評価額 101,000,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市東区三苫５丁目８３６番１
｢三苫５－５－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 1,079  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種20m
地区計画等

1:2		 共同住宅

ＲＣ4		 マンション、アパー
ト、一般住宅が多い
住宅地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 三苫

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 三苫駅　北西方

250m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 利便性も良好な住宅地域であり、今後とも同様に推移していくものと予測する。地価の割安感を背景とした需要
は底堅く、今後も強含みで推移するものと予測するが、金利動向には留意すべきであると思料する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     90,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東区北部を中心とした電鉄駅に近接するマンション立地が可能な地域である。需要者は共同住宅等の投
資用不動産等を目的とする不動産業者・事業者等である。建築費高騰の影響も見られるが、安定した収益が見込めるマ
ンション用地の需要は依然旺盛である。特に駅近接性等の優れた立地の土地は供給不足で、利回りの低下、賃料及び地
価は上昇傾向で推移。なお、規模等により取引の中心となる価格帯は見出し難い状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件では、取引事例比較法及び収益還元法を適用しているが、実際に行われた取引事例に基づき試算された比準価格は
、実証的で説得力を有する。一方、収益価格はやや低位に試算されたが、想定次第で査定値に多寡が生じることを勘案
すると、収益価格の説得力、信頼性は相対的にやや劣る。以上より、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考
量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡東 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    101,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[102.0]		 100
[110.6]		 [100.0]
100		 94,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東区における土地の取引件数は微減、取引価
格は上昇傾向にある。今後は、当局の金利政
策の動向等にも留意する必要がある。


西鉄駅周辺の区画整然とした住宅地域。利便
性、住環境ともに良好で、郊外住宅地として
の地価の割安感もあることから、底堅い需要
が見込まれる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡東 -29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡東７Ｋ

-306		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
中間画地
１低専
特別用途地区
(50,80)
b 福岡東７Ｋ

-604		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c 福岡東７Ｋ

-508		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
中間画地
１低専
特別用途地区
(50,80)
d 福岡東７Ｋ

-404		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4m市道、
中間画地
２住居
高度地区2種20m
(60,160)
e 福岡東７Ｋ

-305		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東10m市道、
中間画地
１低専
特別用途地区
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
86,654  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
94,453 		 100
[  98.0]
96,381 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
96,400 
b (　           ) 
87,996  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
93,100 		 100
[ 102.0]
91,275 
91,300 
c (　           ) 
65,594  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.0]
90,782 		 100
[  95.1]
95,460 
95,500 
d (　           ) 
93,633  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
98,315 		 100
[  99.9]
98,413 
98,400 
e (　           ) 
86,573  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
90,344 		 100
[  98.6]
91,627 
91,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     94,600 円／㎡]  



福岡東 -29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,090,325 
8,551,492 
28,538,833 
25,178,400 
3,360,433 		 （　0.9630）
3,236,097 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　     98,063,545 円　　　　（　     90,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡東 -29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 400.00 ＲＣ6 2,030.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種20m
地区計画等		 60 ％   200 ％   200 ％   1,079 ㎡     22.0 m x   49.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階７戸（２ＬＤＫ：約５４㎡程度／戸）×５階の３５戸を想定 ⑦有効率　  93.6 ％
の理由		 同程度建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 エントランス等
30.00 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 住宅
400.00 
95.0 
380.00 
1,580 
600,400 		 1.0  600,400 
1.0  600,400 

 3～ 4		 住宅
400.00 
95.0 
380.00 
1,600 
608,000 		 1.0  608,000 
1.0  608,000 

 5～ 6		 住宅
400.00 
95.0 
380.00 
1,650 
627,000 		 1.0  627,000 
1.0  627,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,030.00 
93.6 
1,900.00 

3,070,400 		 3,070,400 
3,070,400 
⑨年額支払賃料      3,070,400 円　×　12ヶ月　＝　      36,844,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行はない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  23 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,380,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているため、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,844,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,380,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,911,240 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 36,313,560 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,070,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,169 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,070,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         747,596 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,090,325 円　　　　（　        34,375 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,636 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡東 -29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,872,000 円  　　　　    468,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,528,992 円  　　　       38,224,800　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      236,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,978,000 円  　　　　    468,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       468,000 円  　　　　    468,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       468,000 円  　　　　    468,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,551,492 円　（　　　　　　         7,925 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9630    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 468,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 224,000 円／㎡　×　   2,030.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0538     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,178,400 円  
（　　　　　        23,335 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,090,325 円      
②総費用 8,551,492 円      
③純収益　①－② 28,538,833 円      
④建物等に帰属する純収益 25,178,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,360,433 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,236,097 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,999 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     98,063,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      90,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡東 -29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市東区三苫五丁目８３６番１
 2914000209716-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
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備考