別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福岡東 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡東 -18 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　徳永　隆文   TEL.
鑑定評価額 208,000,000 円  １㎡当たりの価格 302,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市東区筥松２丁目２１９１番１外
｢筥松２－２７－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 690  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ4		 住宅、マンション、
店舗等が混在する住
宅地域		 西11.8m市道 水道、ガス、下水 箱崎

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   140 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 再開発が予定されている九州
大学跡地に近接している。		 街

路		 １１．８ｍ市道 交通

施設		 箱崎駅北東方

400m		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は最寄駅や中心部への接近性に優れる住商混在地域である。マンション用地を主とした旺盛な宅地需要
に加えて、周辺で予定されている再開発の期待性もあり、地価は高い上昇率で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    318,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    236,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福岡市東区に存するＪＲ鹿児島本線、香椎線及び西鉄貝塚線沿線の最寄駅への接近性や利便性に優れた共
同住宅が多くみられる地域である。主な需要者はマンション建設を目的とした投資家や不動産業者等である。利上げの
影響はあるものの投資用マンション適地への需要は底堅く、マンション適地の地価上昇率は拡大傾向で推移している。
中心となる価格帯は６００㎡程度の土地であれば、幅があるが１億６千万～２億円前後が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 代替競争等の関係が強く、規範性の高い事例から求められた比準価格については、市場性等を反映した説得力の高い価
格が求められたと思料する。一方、収益還元法については最有効使用の建物等適切な想定がなされているものの、収益
項目、費用項目の各段階に想定要素を多く含むため説得力が劣る。よって、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、
さらに周辺標準地との広域的な検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    262,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東区は人口が増加傾向で推移し、宅地需要も
堅調なことから、地価も上昇傾向が続いてい
る。


再開発予定地の九州大学跡地に近く、その期
待性もあり、地価の上昇率は拡大傾向で推移
している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡東 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡東７Ｋ

-5		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
東6m、角地
準工

(70,200)
b 福岡東７Ｋ

-412		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西13m市道、
中間画地
２住居
高度地区2種20m
(60,200)
c 福岡東７Ｋ

-409		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種20m
(60,200)
d 福岡東６Ｃ

-764		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東40m国道、
南西3m、
二方路
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
182,900  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
193,554 		 100
[  64.3]
301,017 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
301,000 
b (　           ) 
111,795  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[  95.0]
160,926 		 100
[  50.4]
319,298 
319,000 
c (　           ) 
188,008  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
201,169 		 100
[  61.4]
327,637 
328,000 
d (　           ) 
156,336  		 100
[  80.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
217,355 		 100
[  67.4]
322,485 
322,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -48.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d その他

 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    318,000 円／㎡]  



福岡東 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,409,287 
6,396,236 
23,013,051 
17,431,200 
5,581,851 		 （　0.9630）
5,375,323 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    162,888,576 円　　　　（　    236,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡東 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 228.00 ＲＣ6 1,368.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   690 ㎡     22.0 m x   32.5 m  前面道路：市道     　  11.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階７戸（平均３０㎡程度） ⑦有効率　  94.2 ％
の理由		 共同住宅として標準的である
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
228.00 
90.0 
205.20 
1,800 
369,360 		 2.0  738,720 
1.0  369,360 

 2～ 2		 共同住宅
228.00 
95.0 
216.60 
1,830 
396,378 		 2.0  792,756 
1.0  396,378 

 3～ 5		 共同住宅
228.00 
95.0 
216.60 
1,850 
400,710 		 2.0  801,420 
1.0  400,710 

 6～ 6		 共同住宅
228.00 
95.0 
216.60 
1,880 
407,208 		 2.0  814,416 
1.0  407,208 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,368.00 
94.2 
1,288.20 

2,375,076 		 4,750,152 
2,375,076 
⑨年額支払賃料      2,375,076 円　×　12ヶ月　＝　      28,500,912 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,288.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を授受する慣行がないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により十分に担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,500,912 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,800,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,515,046 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,785,866 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,750,152 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          45,126 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,375,076 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         578,295 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,409,287 円　　　　（　        42,622 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,893 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,850 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡東 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,296,000 円  　　　　    324,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,212,036 円  　　　       30,300,912　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      486,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,754,000 円  　　　　    324,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       324,000 円  　　　　    324,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       324,000 円  　　　　    324,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,396,236 円　（　　　　　　         9,270 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9630    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 324,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   1,368.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0538     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,431,200 円  
（　　　　　        25,263 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,409,287 円      
②総費用 6,396,236 円      
③純収益　①－② 23,013,051 円      
④建物等に帰属する純収益 17,431,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,581,851 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,375,323 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,790 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    162,888,576 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     236,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡東 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市東区筥松二丁目２１９１番１
 2914000093014-0000
2 　福岡市東区筥松二丁目２１９１番８
 2914000093021-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
福岡東 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡東 -18 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　山下　耕一   TEL.
鑑定評価額 204,000,000 円  １㎡当たりの価格 295,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市東区筥松２丁目２１９１番１外
｢筥松２－２７－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 690  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ4		 住宅、マンション、
店舗等が混在する住
宅地域		 西11.8m市道 水道、ガス、下水 箱崎

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   140 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 再開発が計画されている九州
大学跡地に隣接		 街

路		 １１．８ｍ市道 交通

施設		 箱崎駅　北東方

400m		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、中層の共同住宅の中に小売店舗等が散見される住商混在地域である。近隣の九州大学跡地開発は現
在進行中である。地価は、好調な投資不動産市場を背景に上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    297,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    188,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ鹿児島本線「箱崎」駅等、市営地下鉄の各駅から徒歩圏内の住商混在地域である。需要者の
中心は、賃料収入の獲得を目的とした共同住宅の購入を希望する個人・法人、及び、当該地域で共同住宅の１棟売りを
計画する不動産業者である。投資用不動産市場における取引の中心となる価格帯は、土地の規模・建物の構造・築年・
規模等にバラツキがあり見出すことは難しい状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該近隣地域は、福岡市中心部である「天神・博多」地区への交通利便性が良好な住商混在地域である。同地域は、九
州大学の再開発への期待から投資用不動産等の選好性は高いが、近年の土地価格の上昇に対して賃料の上昇が鈍いこと
から収益価格は低位に試算された。以上のことから、本件では類似地域に存する規範性が高い複数の取引事例から査定
した比準価格を重視し、収益価格は参考程度に留め、鑑定評価額を上記の通りに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    262,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東区の人口は、僅かではあるが増加傾向にあ
る。金利は、上昇傾向にあるが不動産市場は
比較的堅調である。


地域要因に変動はない。九大跡地の再開発は
、事業者が現在計画中である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡東 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡東６Ｃ

-363		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.5m市道、
南3.3m、
二方路
１住居
高度地区2種20m
(80,160)
b 福岡東７Ｋ

-1308		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西3.6m私道
、南西3.8m、
角地
１住居
高度地区2種20m
(70,160)
c 福岡東７Ｋ

-1119		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西5.9m市道、
南2.3m、角地
１住居

(70,200)
d 福岡東６Ｃ

-766		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4m市道、
北東4m、
二方路
工業

(70,200)
e 福岡東７Ｋ

-3		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
261,793  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
290,590 		 100
[  97.9]
296,823 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
297,000 
b (　           ) 
234,629  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
250,961 		 100
[  83.8]
299,476 
299,000 
c (　           ) 
241,953  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
271,091 		 100
[  91.1]
297,575 
298,000 
d (　           ) 
209,189  		 100
[ 100.0]		 [ 116.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
238,311 		 100
[  80.4]
296,407 
296,000 
e (　           ) 
224,489  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
244,693 		 100
[  82.9]
295,166 
295,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    297,000 円／㎡]  



福岡東 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価等の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,053,595 
6,801,242 
22,252,353 
17,807,800 
4,444,553 		 （　0.9630）
4,280,105 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    129,700,152 円　　　　（　    188,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡東 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 228.00 ＲＣ6 1,368.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   690 ㎡     22.0 m x   31.0 m  前面道路：市道     　  11.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造６階建ての共同住宅（１ＤＫ×４０戸程度）を想定した。 ⑦有効率　  94.2 ％
の理由		 同様の建物として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
228.00 
90.0 
205.20 
1,800 
369,360 		 2.0  738,720 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
228.00 
95.0 
216.60 
1,850 
400,710 		 2.0  801,420 
0.0  0 

 3～ 4		 共同住宅
228.00 
95.0 
216.60 
1,850 
400,710 		 2.0  801,420 
0.0  0 

 5～ 6		 共同住宅
228.00 
95.0 
216.60 
1,900 
411,540 		 2.0  823,080 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,368.00 
94.2 
1,288.20 

2,394,570 		 4,789,140 
0 
⑨年額支払賃料      2,394,570 円　×　12ヶ月　＝　      28,734,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,288.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費込み
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金充当のため不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,734,840 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,800,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,526,742 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,008,098 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,789,140 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          45,497 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,053,595 円　　　　（　        42,107 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,853 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡東 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,324,000 円  　　　　    331,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,526,742 円  　　　       30,534,840　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      475,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,813,500 円  　　　　    331,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       331,000 円  　　　　    331,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       331,000 円  　　　　    331,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,801,242 円　（　　　　　　         9,857 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9630    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 331,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　   1,368.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0538     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,807,800 円  
（　　　　　        25,808 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,053,595 円      
②総費用 6,801,242 円      
③純収益　①－② 22,252,353 円      
④建物等に帰属する純収益 17,807,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,444,553 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,280,105 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,203 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    129,700,152 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     188,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡東 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市東区筥松二丁目２１９１番１
 2914000093014-0000
2 　福岡市東区筥松二丁目２１９１番８
 2914000093021-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
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備考