令和7年1月15日　提出 福岡東 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -14 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　槇　由紀   TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 99,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区名島１丁目２３８５番２１ ｢名島１－１９－２２｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度地区2種15m 風致地区 (40,150) 1.5:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅のほかマ ンションも見られる 住宅地域 東6m市道、背面道 水道、ガス、下水 名島 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 風致地区の指定を受けた閑静 な住宅地域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 名島駅　西方 900m 法令 規制 １中専 (40,150) 高度地区2種15m 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 風致地区に指定される閑静な住宅地域であり、概ね現状維持と予測する。新規分譲は少ない地域であるが、名島 地区全体で住宅地需要は底堅く、こうした点から、地価は上昇傾向が続いている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、西鉄貝塚線沿線の住宅地域であり、多々良川の北側から香椎エリア全域に及ぶ。主たる需要者は、福 岡都市圏内に通勤する勤労者世帯であり、建て替えを契機とする取引や画地分割を伴った新築建売分譲等が多い。近隣 地域は、名島城址の周辺に広がる閑静な住宅地域で、都市高速利用で都心へのアクセスも良いことから需要は安定して いる。市場における取引の中心価格帯は、新築の土地・建物で、４，０００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自用の戸建住宅を中心とする戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用を断念した 。一方、比準価格は、西鉄名島駅、同千早駅を最寄りとする戸建住宅地等の事例を採用しており、規範性の高い試算価 格と評価できる。よって、本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、さら に、前年公示価格並びに価格形成要因の動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    115,000 円／㎡ [106.1] 100 100 [101.0] 100 [ 95.0] [101.0] 100 128,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    121,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口、世帯数は増加が続いており、住 宅需要は底堅い。金利の先行不透明感、建築 費の高騰が懸念材料。 閑静な既成住宅地域で、変化に乏しいが、都 市高速のアクセスに優れるため、潜在的な需 要は高いと判断される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.4 ％  ％