令和7年1月15日　提出 福岡東 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -13 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小島　智典   TEL.

鑑定評価額 342,000,000 円  １㎡当たりの価格 287,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 215,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区香椎４丁目２０８３番１９ ｢香椎４－１－３６｣ ②地積 　(㎡) 1,191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度地区2種20m (70,200) 1:1.5 共同住宅 ＲＣ6 住宅、アパート、マ ンションが混在する 住宅地域 南西15.5m県道、背面道 水道、ガス、下水 香椎 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   130 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 １５．５ｍ県道 交通 施設 香椎駅　南東方 900m 法令 規制 ２住居 (60,200) 高度地区2種20m ⑤地域要因の将 　来予測 香椎参道沿いに中層の共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。福岡市内のマンション価格の上昇傾向を受け、今 後も現状にて推移していくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    290,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              269,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を東区及び隣接する新宮町においてのマンション適地の存する範囲と判断した。想定される需要者はマンシ ョン開発を行うデベロッパー等になる。分譲マンション市場は好調に推移しておりデベロッパーの取得意欲は高い。東 区内では特に箱崎九大跡地周辺の再開発への期待が高くなっている。入札等による高値の取引もみられ、中心的な価格 の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の存する近隣地域は、香椎参道沿いの共同住宅を主とする地域である。比準価格及び開発法による価格を求 めたが、開発法による価格はデベロッパー目線の価格であるため比準価格よりやや低く査定された。鑑定評価額の決定 にあたっては、現実の市場において生起した取引事例に基づく比準価格を中心として、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    249,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区人口・世帯数の増加傾向に加え、低金利等 を反映し、地価は堅調に推移している。但し 金利や建築費の動向には留意する必要がある 。 香椎参道沿いの共同住宅等を中心とする地域 であり、地域要因に特段の変動はない。 特段の変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +15.3 ％  ％