令和7年1月14日　提出 福岡東 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -10 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　山下　耕一   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区唐原５丁目５８２番４ ｢唐原５－８－４１｣ ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅が建ち並 ぶ既成住宅地域 南西5m市道 水道、下水 九産大前 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ九産大前駅北東方 450m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、福岡市中心部と福岡都市圏北東部を結ぶ県道４９５号線背後の既存住宅地域である。地域要因に特 段の変化はない。地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、唐原地区及び周辺の和白・下原等の旧来からの住宅地域である。需要者の中心は、福岡市中心部 の「天神・博多」地区等の事業所及び、新宮・古賀市等の事業所へ勤務する個人等である。同地域は、系統連続性が多 少劣るが、最寄り駅及び中心部へのバス便が比較的良好なことから、周辺では戸建開発が積極的に行われている。戸建 住宅市場における中心となる価格帯は標準的な規模の新築戸建住宅で３，５００万円から４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該当該地域は、ＪＲ鹿児島本線「九産大前」駅からの交通利便性は比較的良好であるが、系統連続性が多少劣る既存 住宅地域である。標準地から徒歩圏内に九州産業大学があることから学生用アパートは散見されるが低層の戸建住宅が 中心の地域であることから、収益還元法は適用しなかった。以上のことから、本件においては、規範性が高い取引事例 から試算した比準価格を重視し、代表標準地との均衡に留意しながら、上記の通りに鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,500 円／㎡ [107.9] 100 100 [100.0] 100 [128.8] [100.0] 100 80,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口は、僅かではあるが増加傾向にあ る。金利は、上昇傾向にあるが不動産市場は 比較的堅調である。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％  ％