令和7年1月12日　提出 福岡東 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -8 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　中村　光子   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 89,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区三苫２丁目１９１３番２０ ｢三苫２－３２－１５｣ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北西5m市道 水道、ガス、下水 奈多 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 奈多駅　北東方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,80) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅までのアクセスはやや難はあるが東区郊外の既成住宅地域として良好な環境を維持しており、当分の間、 地価は上昇傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区北部郊外に位置する既成住宅地域一円である。主な需要者は福岡市都心部へ通勤するエンドユーザー である。圏内は最寄駅や利便施設等へのアクセスに優れた地域の需要が特に強含みであり中心部における供給不足や価 格上昇等を背景に、郊外部の土地需要も堅調である。需要の中心価格帯は１５０～１６０㎡程度の土地で約１，４００ ～１，５００万円、土地及び建物の総額で３，５００～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は適格要件を満たす規範性の高い事例を収集し適正な補修正を施して求められ、現下の地域市況を反映した価 格となった。一方、不動産の収益性に着目した収益還元法については、主たる需要者が居住の快適性や類似不動産との 比較に着目して行動することから非適用とした。以上より、代表標準地価格との均衡、単価と総額との関連、同一需給 圏の推移動向等を総合的に勘案のうえ、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -36                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,300 円／㎡ [111.0] 100 100 [100.0] 100 [ 87.8] [100.0] 100 88,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の人口増加等を背景に各所で商業施設や マンション等の開発が行われており需要は引 き続き堅調に推移している。 地域内に特段の変動要因はなく、既存建物の 建て替えが見られる程度あるが、閑静な住環 境を維持しており需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.3 ％  ％