令和7年1月15日　提出 福岡東 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -5 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堀　和義   TEL.

鑑定評価額 9,380,000 円  １㎡当たりの価格 53,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区西戸崎４丁目１４６番６ ｢西戸崎４－７－１０｣ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種20m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 多い海岸近くの住宅 地域 南西4m市道 水道、下水 西戸崎 710m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 西戸崎駅南西方 710m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区2種20m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が立ち並ぶ区画整然とした住宅地であり、今後特に大きな地域要因の変化はないものと思料される。ま た、その価格水準については依然として上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東区内の鹿児島本線、香椎線、西鉄貝塚沿線の圏域と判断される。中規模戸建住宅が多い地域であり、 需要者は福岡市中心部へ通勤する勤労者層が中心と思料される。天神・博多地区等市中心部から離れているが、道路整 備により所要時間が短縮されたことから需要が滲みだし、価格水準は上昇している。市場の中心価格帯は面積にもよる が、土地価格で１０００万円程度、新築戸建住宅で２４００～２８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法のみ適用した。 需要者は住宅取得目的のエンドユーザーであり、検討に当たっては、主として居住の快適性に着目し価格比較を行うも のと思料される。取引事例比較法は、このような市場の実態を反映し、説得力を有するものと考えられる。したがって 本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -36                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,300 円／㎡ [111.0] 100 100 [100.0] 100 [146.3] [100.0] 100 53,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口、世帯数は増加傾向が続いている 。低金利の状態が続いており区内の住宅地の 需要は、引き続き堅調さを維持している。 市中心からやや離れた既成住宅地である。地 域要因の特に大きな変動はなく、需要も比較 的堅調で価格水準も上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.2 ％  ％