令和7年1月15日　提出 福岡東 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -3 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　古川　一哉   TEL.

鑑定評価額 20,500,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区香住ヶ丘６丁目２６番１０ ｢香住ヶ丘６－３１－１４｣ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 いやや高台の既成住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 香椎花園前 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　市道 交通 施設 香椎花園前駅　西方 300m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅への接近性及び居住環境とも比較的良好な高台の戸建住宅地域である。周辺では小規模な戸建住宅地開 発及び中古住宅の取引が活発に行われ、住宅需要は概ね堅調であり、地価の上昇傾向が続いている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ鹿児島本線、ＪＲ香椎線、西鉄貝塚線沿いで、福岡市東区、新宮町等の地域である。需要者は福岡都 心部に勤務するサラリーマン層が中心である。当該地域は低層の戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域である ことから需要は堅調に推移している。中心となる価格帯は、対象標準地と同規模の土地で２，０００万円前後、新築戸 建物件で３，９００万円～４，７００万円程度のものが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引の中心は自用目的での戸建住宅で、同一需給圏の類似地域の信頼性が高い事例を採用し比準価格を求めた。一方、 近隣地域は自用の戸建住宅が中心で、賃貸用アパートなどの収益建物が少ない住宅地域にあり、収益還元法が適用でき なかった。そこで、現実の不動産市場における経済行動を裏付ける資料から求めた市場性を反映した、実証的な比準価 格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,500 円／㎡ [107.9] 100 100 [100.0] 100 [ 96.8] [101.0] 100 108,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口は増加傾向にあり、高齢化率は県 平均より低い。住宅需要は概ね堅調で、今後 は箱崎地区の九大キャンパス跡地開発動向が 期待されている。 区画整然とした戸建住宅地域で、最寄り駅へ の接近性及び居住環境が比較的良好で、住宅 需要は堅調に推移しており、地価は上昇傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.9 ％  ％