令和7年1月10日　提出 北九州八幡西 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 9-1 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　修   TEL.

鑑定評価額 122,000,000 円  １㎡当たりの価格 32,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区夕原町４番５ ｢夕原町４－１６｣ ②地積 　(㎡) 3,792   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 車庫 Ｓ1 中小工場、倉庫等が 混在する工業地域 南東18m市道 水道、下水 陣原 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     3,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 陣原駅　北西方 700m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中小規模の工場等が建ち並ぶ利便性を有する既成の工業地であるが、大きな変化はなく、当面は現状 維持のまま推移すると予測される。地価水準は昨今の工業地の需要の高まりを受けて上昇すると予測される。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北九州市及び周辺市町の中小工業地域の存する範囲として把握した。圏域内では地場の製造業や物流法 人等が主な需要者である。圏域内の需給動向については、近時の経済状況を受けて需要は堅調であり、特に物流施設が 立地可能な地域の需要は旺盛で地価も上昇基調で推移している。圏域内での取引については、画地規模、立地業種等に よって区々で、中心となる価格帯を把握し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、やや広域的に選択要件を具備した事例を収集し求めたもので、結果は市場性を反映し実証的な価 格と言える。一方、近隣地域は中小の工場を中心とした工業地域であり、自ら事業を展開するために物件を取得する取 引が大半を占め、賃貸市場が未成熟なことから賃料水準の設定が困難であり、収益還元法の適用を断念した。よって、 実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州若松 9-4             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,800 円／㎡ [106.9] 100 100 [100.0] 100 [105.6] [100.0] 100 32,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているものの、そのペ ースは鈍化している。設備投資や個人消費は 増加基調にあるが、住宅投資に弱めの動きが みられる。 この一年間に特段の環境変化は認められない 。利便性に優る工業地域で、近年の工業地の 需要の高まりを受けて地価は上昇基調にある 。 個別的要因の変動は見られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.1 ％  ％