令和7年1月10日　提出 北九州八幡西 5-18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 5-18 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　境　達司   TEL.

鑑定評価額 316,000,000 円  １㎡当たりの価格 154,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区西曲里町１３番１外 ｢西曲里町６－５｣ ②地積 　(㎡) 2,052   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 地区計画等 (70,200) 1.2:1 店舗 Ｗ1 国道沿いに店舗、営 業所等が建ち並ぶ商 業地域 東25m国道、三方路 水道、ガス、下水 黒崎 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 黒崎駅前中心商業地域の外縁 に位置する国道２００号沿い の商業地域 街 路 ２５ｍ国道　　　背 面道 交通 施設 黒崎駅　南西方 1.5km 法令 規制 ２住居 (70,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 大部分の画地が有効利用されており、土地利用は現状程度で推移すると予測する。北方の国道３号黒崎バイパス と国道２００号の間に黒崎西ランプが設置予定である。需要者が多く見込まれ、地価は堅調に推移している。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    156,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八幡西区及び周辺区の幹線道路沿いの商業地域等である。典型的な需要者は、福岡県に営業基盤を有す る事業者が想定される。北方の国道３号黒崎バイパスと国道２００号の間に黒崎西ランプが設置予定であり、車両通行 量は今後も多いと予測する。路線商業施設が建ち並んでおり、多店舗展開業者による店舗開発の優先順位が高い地域で ある。画地規模や利用目的により土地取引価格にばらつきが見られるため、取引の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、八幡西区中心商業地域外縁部の国道２００号沿いに店舗等が建ち並んだ商業地域である。比準価格は、八 幡西区及び八幡東区の商業地域における複数の取引事例を採用して試算しており、精度を確保している。収益価格は、 試算過程に想定要素があり、不確実性があるため、比準価格と比較して低位に試算された。したがって、本件では、精 度が高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定する。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    145,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費は概ね改善傾向、企業収益も全体で は改善している。預金残高と貸出金残高は前 年を上回って推移している。消費者物価が上 昇している。 黒崎地区の中心商業地域外縁部に位置する国 道２００号沿いの商業地域である。車両通行 量が多い。需要者が多く見込まれ、地価は上 昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.2 ％  ％