令和7年1月10日　提出 北九州八幡西 5-11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 5-11 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　境　達司   TEL.

鑑定評価額 110,000,000 円  １㎡当たりの価格 54,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区楠橋南３丁目８９番６外 ｢楠橋南３－２１－３｣ ②地積 　(㎡) 1,999   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) 準防 （その他） (100,200) 台形 2:1 店舗 Ｓ1 自動車関連店舗等が 建ち並ぶ路線商業地 域 北西16m国道、背面道 水道、下水 新木屋瀬 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北   330 ｍ ②標準的使用 沿道施設用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道２００号沿いの路線商業 地域 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 新木屋瀬駅　東方 1.2km 法令 規制 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変動はなく、土地利用は現状程度で推移すると予測する。地域内に閉鎖店舗が存するが、所有 者変更は行われている。沿道型店舗が成り立つ程度の車両通行量があり、地価は堅調に推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 沿道施設用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     39,100 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八幡西区及び隣接市区町の商業地域等である。需要者は、福岡県に営業基盤を有する事業者が想定され る。国道２００号沿いの商業地域であり、コンビニエンスストア、ガソリンスタンド、物販店等が立地している。閉鎖 店舗があるが、所有者変更は行われている。沿道型店舗が成り立つ程度の交通量があるため、需要者が比較的多く、地 価は堅調である。画地規模により土地取引価格にばらつきがあるため、取引の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、八幡西区南西部の路線商業地域である。比準価格は、八幡西区、八幡東区、直方市の店舗立地可能な地域 における取引事例を採用して試算しており、精度を確保している。収益価格は、低層店舗を想定して試算したが、試算 過程に想定要素が介在しており不確実性があるため、比準価格より低位に試算された。本件は、精度が高い比準価格を 重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定する。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費は概ね改善傾向、企業収益も全体で は改善している。預金残高と貸出金残高は前 年を上回って推移している。消費者物価が上 昇している。 地域要因に大きな変化はないが、沿道型店舗 の立地可能な程度の車両通行量が維持されて いる。需要者が相対的に多いため、地価は堅 調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％