別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
北九州八幡西 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州八幡西 5-9 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　三好　丈久   TEL.
鑑定評価額 55,300,000 円  １㎡当たりの価格 81,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 65,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市八幡西区割子川２丁目３番９
｢割子川２－３－９｣		 ②地積
　(㎡)		 678  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:1		 事務所兼倉庫

Ｓ2		 営業所、店舗兼住宅
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 東20m国道 水道、ガス、下水 黒崎

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       680 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 黒崎駅　南西方

3.7km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該近隣地域は、黒崎地区外縁に存する国道沿線の商業地域である。現在のところ地域内及び周辺に特筆すべき
変動要因が見当たらないため、今後も当面は概ね現状維持で推移するであろうと予測される。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     54,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、八幡西区を中心とする商業地域一帯である。想定される需要者は、地場で事業展開する法人等で
あり、業種や業態は多様である。当該近隣地域は国道沿線の商業地域であり車両通行量が多く相応の繁華性が認められ
る。市況には特筆すべき変動要因が見当たらないため、地価は概ね安定基調で推移していると判断した。土地取引の中
心価格帯については、規模や類型、地域性等によって価格に相当程度のバラツキがあるため把握困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格については、商業地としての品等の類似性に留意して事例を採用し、比準過程の各種補修正も適切に施してお
り、実証的な価格を試算できたものと判断した。収益価格は、店舗兼共同住宅を想定して試算したが各種想定の困難性
や流動性から、その価格の精度には、やや難があると思われる。よって、本件では、比準価格を重視し収益価格を比較
考量した上で、代表標準地の価格との均衡にも十分に留意して適正と判断される鑑定評価額を表記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州八幡西 5-8           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     81,000 円／㎡		 [102.1]
100		 100
[100.0]		 100
[102.4]		 [100.0]
100		 80,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 圏内の景気は緩やかに回復しているものの、
回復のペースは鈍化している。地域性や収益
力などによる商況の多様化傾向は徐々に進展
している。

既存の路線商業地域であり、特に地域要因の
変動は見当たらない。相応の繁華性が認めら
れ、当面は現在の商況が継続するであろうと
判断される。

個別的要因の変動は見られない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州八幡西 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 八幡西０７
Ｋ
-10104		 北九州市八幡西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西20m国道、
中間画地
近商

(90,200)
b 八幡西０７
Ｋ
-10401		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南20m国道、
中間画地
準工

(70,200)
c 八幡西０７
Ｋ
-10999		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北8m市道、
東8m、西6m、
三方路
商業

(100,400)
d 若松０７Ｋ

-11189		 北九州市若松区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m国道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
74,128  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
74,573 		 100
[ 100.0]
74,573 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
74,600 
b (　           ) 
77,052  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
81,367 		 100
[ 103.0]
78,997 
79,000 
c (　           ) 
85,778  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
86,922 		 100
[  90.4]
96,153 
96,200 
d (　           ) 
57,124  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
57,352 		 100
[  69.2]
82,879 
82,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -4.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     83,200 円／㎡]  



北九州八幡西 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,757,091 
5,090,920 
16,666,171 
15,318,100 
1,348,071 		 （　0.9616）
1,296,305 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     37,037,286 円　　　　（　     54,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州八幡西 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 200.00 ＲＣ6 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   678 ㎡     26.0 m x   26.0 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄筋コンクリート造６階建、１階は店舗、２～６階は共同住宅を想定 ⑦有効率　  92.5 ％
の理由		 当該用途の建物として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
80.0 
160.00 
2,700 
432,000 		 4.0  1,728,000 
2.0  864,000 

 2～ 6		 共同住宅
200.00 
95.0 
190.00 
1,500 
285,000 		 1.0  285,000 
1.0  285,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
92.5 
1,110.00 

1,857,000 		 3,153,000 
2,289,000 
⑨年額支払賃料      1,857,000 円　×　12ヶ月　＝　      22,284,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は慣行化していない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により補填。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,284,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,114,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,169,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,153,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,954 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,289,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         557,337 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,757,091 円　　　　（　        32,090 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,824 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州八幡西 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,385,000 円  　　　　    277,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 668,520 円  　　　       22,284,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      128,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,354,500 円  　　　　    277,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       277,000 円  　　　　    277,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       277,000 円  　　　　    277,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,090,920 円　（　　　　　　         7,509 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9616    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 277,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 224,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0553     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0871 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,318,100 円  
（　　　　　        22,593 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,757,091 円      
②総費用 5,090,920 円      
③純収益　①－② 16,666,171 円      
④建物等に帰属する純収益 15,318,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,348,071 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,296,305 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,912 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,037,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      54,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州八幡西 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市八幡西区割子川二丁目３番９
 2935000267552-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
北九州八幡西 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州八幡西 5-9 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　坂下　庸平   TEL.
鑑定評価額 55,800,000 円  １㎡当たりの価格 82,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 65,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市八幡西区割子川２丁目３番９
｢割子川２－３－９｣		 ②地積
　(㎡)		 678  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:1		 事務所兼倉庫

Ｓ2		 営業所、店舗兼住宅
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 東20m国道 水道、ガス、下水 黒崎

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       680 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 車両交通量の多い国道沿いの
路線商業地域		 街

路		 ２０ｍ　国道 交通

施設		 黒崎駅　南西方

3.7km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域に特段の変動要因は見当たらず当面は現状維持で推移していくと思われる。近隣地域は国道沿いに低層店舗
や営業所などが建ち並ぶ路線商業地域で土地需要は安定性を維持している。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     53,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 八幡西区及び隣接区等に及ぶ商業地域一円を同一需給圏の範囲と判断した。とくに車両通行量の多い主要幹線や準幹線
沿いの商業地と牽連関係が認められる。主な需要者は会社法人や不動産業者、資金力のある個人などである。中心部と
比較して繁華性などが十分とは認められないものの国道沿いの商業地としての安定的な需要が見込まれる。なお、立地
条件や規模等に依り取引価格が一様でないため、取引の中心となる価格帯を十分に把握することは難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 実証的な比準価格は同一需給圏の規範的な取引事例から導出した試算価格で説明力を有する。一方、各種想定を前提と
する収益価格は理論的であるが、付近では自用目的の店舗や営業所等が多く、元本と果実の相関関係が希薄であること
から試算価格は低位に導出された。よって、本件おいては、信頼性のある比準価格を重視し、収益価格を比較考量して
代表標準地との価格均衡のもと、専門職業家としての良心に従い適正な鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州八幡西 5-8           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     81,000 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[100.9]		 [100.0]
100		 82,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業地を含む不動産市場はより選別化二極化
が進んでいる。景気の牽引役である個人消費
は金利高や物価上昇などの影響を受けつつも
回復している。

路線商業地域に対しての安定的な需要が認め
られる。店舗や共同住宅などの集積や繁華性
が進み、地価は安定的に推移していくと予想
される。

不動産の個別性に影響を与える諸要因の変化
等はとくに認められない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州八幡西 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 八幡西０７
Ｋ
-10104		 北九州市八幡西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西20m国道、
中間画地
近商

(90,200)
b 八幡西０７
Ｋ
-10401		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南20m国道、
中間画地
準工

(70,200)
c 八幡西０７
Ｋ
-10407		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西12m市道、
北東6m、
南東2.3m、
三方路
準工

(70,200)
d 中間０７Ｋ

-11167		 中間市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東16m県道、
南西7m、
二方路
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
74,128  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
74,573 		 100
[ 100.0]
74,573 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
74,600 
b (　           ) 
77,052  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
81,367 		 100
[ 101.9]
79,850 
79,900 
c (　           ) 
76,515  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.8]
77,502 		 100
[  81.9]
94,630 
94,600 
d (　           ) 
57,677  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
57,225 		 100
[  65.5]
87,366 
87,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     83,500 円／㎡]  



北九州八幡西 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,718,931 
5,090,968 
16,627,963 
15,318,100 
1,309,863 		 （　0.9616）
1,259,564 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     35,987,543 円　　　　（　     53,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州八幡西 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 200.00 ＲＣ6 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   678 ㎡     26.0 m x   26.0 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ（店舗　フロア貸し）　２Ｆ～６Ｆ（共同住宅）を想定する。 ⑦有効率　  92.5 ％
の理由		 当該用途・構造では標準的な有効率である
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
80.0 
160.00 
2,680 
428,800 		 4.0  1,715,200 
2.0  857,600 

 2～ 6		 共同住宅
200.00 
95.0 
190.00 
1,500 
285,000 		 1.0  285,000 
1.0  285,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
92.5 
1,110.00 

1,853,800 		 3,140,200 
2,282,600 
⑨年額支払賃料      1,853,800 円　×　12ヶ月　＝　      22,245,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は慣行化されていない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,245,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,112,280 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,133,320 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,140,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,832 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,282,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         555,779 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,718,931 円　　　　（　        32,034 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,803 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,680 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州八幡西 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,385,000 円  　　　　    277,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 667,368 円  　　　       22,245,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      130,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,354,500 円  　　　　    277,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       277,000 円  　　　　    277,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       277,000 円  　　　　    277,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,090,968 円　（　　　　　　         7,509 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9616    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 277,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 224,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0553     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0871 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,318,100 円  
（　　　　　        22,593 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,718,931 円      
②総費用 5,090,968 円      
③純収益　①－② 16,627,963 円      
④建物等に帰属する純収益 15,318,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,309,863 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,259,564 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,858 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,987,543 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      53,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州八幡西 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市八幡西区割子川二丁目３番９
 2935000267552-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考