別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
北九州八幡西 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州八幡西 5-6 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　花田　宏治   TEL.
鑑定評価額 21,400,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市八幡西区黒崎２丁目１４番６
｢黒崎２－６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 155  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ4		 中小規模店舗が建ち
並ぶアーケード商業
地域		 北東10m市道 水道、ガス、下水 黒崎

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 駅前アーケード商店街 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 黒崎駅　南東方

320m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 古くからのアーケード商店街であり土地利用に影響を及ぼす特段の変動要因は無く現状を維持し、地価水準は幹
線道路沿線を中心とする旺盛なマンション需要の影響が引続き及び、上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    140,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    127,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北九州市内の地価水準が類似した一円の商業地域である。主な需要者は事業用不動産の取得、運営を営む
法人及び不動産業者等と思料する。取引件数は僅少ながら確認できるものの当事者の思惑、画地規模、形状等による影
響が様々で取引の中心となる価格帯については把握できない状況である。なお最近は幹線道路に面する纏まった規模の
画地についてはマンション需要が集中する傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者は地場の個人事業者等であるが、アーケード街の衰退が顕著で投資対象としての可能性が低く、かつ、投
資額に見合った賃料収入を見込む事が困難な状況では、収益価格は一般的に低く求められ、説得力は相対的に乏しいと
思料する。一方、比準価格は土地が潜在的に有する収益性を織り込んで形成された取引価格に基づいており、実証的で
説得力を有している。よって比準価格を重視し、収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    130,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復が続いているものの物価
上昇の影響が地域経済に顕在している事が懸
念材料として残る。


アーケード商店街の賑わいは徐々に回復傾向
を強め、業態の変遷を伴って商況は改善して
いる。


特段の変動要因はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州八幡西 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 八幡西０７
Ｋ
-10106		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東11m市道、
北5m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,660)
b 八幡西０７
Ｋ
-11287		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東10m市道、
南東6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c 八幡西０７
Ｋ
-11286		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
d 八幡東０７
Ｋ
-10297		 北九州市八幡東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西20m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e 八幡東０７
Ｋ
-10199		 北九州市八幡東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北27m県道、
無道路地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
142,423  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
140,117 		 100
[ 116.4]
120,375 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
120,000 
b (　           ) 
113,768  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  96.9]
140,889 		 100
[ 100.0]
140,889 
141,000 
c (　           ) 
120,217  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
141,188 		 100
[  96.8]
145,855 
146,000 
d (　           ) 
111,676  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
120,678 		 100
[  83.3]
144,872 
145,000 
e (　           ) 
120,996  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
129,708 		 100
[  90.7]
143,008 
143,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    140,000 円／㎡]  



北九州八幡西 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地で再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,711,018 
2,038,620 
6,672,398 
5,933,520 
738,878 		 （　0.9585）
708,215 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     19,672,639 円　　　　（　    127,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州八幡西 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 120.00 Ｓ4 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   155 ㎡      9.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は事務所利用を想定 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 構造・用途等に照らし標準的有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
75.0 
90.00 
2,400 
216,000 		 4.0  864,000 
2.0  432,000 

 2～ 2		 事務所
120.00 
85.0 
102.00 
1,750 
178,500 		 6.0  1,071,000 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
120.00 
85.0 
102.00 
1,750 
178,500 		 6.0  1,071,000 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
120.00 
85.0 
102.00 
1,750 
178,500 		 6.0  1,071,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
480.00 
82.5 
396.00 

751,500 		 4,077,000 
432,000 
⑨年額支払賃料        751,500 円　×　12ヶ月　＝　       9,018,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     396.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保可能と判断した  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,018,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       450,900 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,567,100 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,077,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          38,732 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          432,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         105,186 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,711,018 円　　　　（　        56,200 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,511 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州八幡西 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 492,000 円  　　　　     98,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 360,720 円  　　　        9,018,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      152,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      836,400 円  　　　　     98,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        98,400 円  　　　　     98,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        98,400 円  　　　　     98,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,038,620 円　（　　　　　　        13,152 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 98,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 199,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,933,520 円  
（　　　　　        38,281 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,711,018 円      
②総費用 2,038,620 円      
③純収益　①－② 6,672,398 円      
④建物等に帰属する純収益 5,933,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 738,878 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 708,215 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,569 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,672,639 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     127,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州八幡西 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市八幡西区黒崎二丁目１４番６
 2935000122597-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
北九州八幡西 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州八幡西 5-6 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　修   TEL.
鑑定評価額 20,600,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市八幡西区黒崎２丁目１４番６
｢黒崎２－６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 155  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ4		 中小規模店舗が建ち
並ぶアーケード商業
地域		 北東10m市道 水道、ガス、下水 黒崎

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 黒崎駅南東方

320m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 黒崎駅前のアーケード商店街で特段の変動要因はなく、土地利用は当面現状を維持するものと予測する。飲食店
の出店が見られるなど客足は回復傾向にあり、地価水準は緩やかな上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    137,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     98,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北九州市内の都心及び副都心の商業地域並びにその背後地にも及ぶ。主たる需要者は地場の法人事業者及
び個人事業主であるが、不動産事業者の参入も考えられる。当該近隣地域は物販店舗が建ち並ぶアーケード商店街であ
るが、近年、空き店舗に飲食店舗が出店するなど店舗構成には変化も見られる。客足は回復傾向にあり、地価も緩やか
な上昇基調にある。取引ごとの画地規模の相違などにより需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は都心部の商業地域であり、比準価格のほか収益価格も試算したが、アーケードによる制約もあり地価水準に
見合った賃料が得ることが難しく、収益価格は低位に求められた。したがって、本件においては規範性のある事例に基
づき求められた比準価格が相対的に説得力を有すると判断してこれを重視し、収益価格を比較考量のうえ、前年公示価
格との整合性を量り、地域の需給動向等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    130,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているものの、そのペ
ースは鈍化している。設備投資や個人消費は
増加基調にあるが、住宅投資に弱めの動きが
みられる。

この一年間に特段の環境変化は認められない
。落ち込んだ客足も回復傾向にあり、地価は
緩やかな上昇基調で推移している。


個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州八幡西 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 八幡西０７
Ｋ
-10106		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東11m市道、
北5m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,660)
b 八幡西０７
Ｋ
-10794		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東10m市道、
南東6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c 八幡東０７
Ｋ
-10705		 北九州市八幡東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北27m県道、
東15m、角地
商業

(100,400)
d 八幡西０７
Ｋ
-10798		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
142,423  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
140,117 		 100
[ 113.3]
123,669 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
124,000 
b (　           ) 
113,768  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  96.9]
135,671 		 100
[ 100.0]
135,671 
136,000 
c (　           ) 
132,337  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
132,209 		 100
[  98.8]
133,815 
134,000 
d (　           ) 
120,217  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
141,188 		 100
[  93.1]
151,652 
152,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    137,000 円／㎡]  



北九州八幡西 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,617,058 
2,080,885 
6,536,173 
5,963,670 
572,503 		 （　0.9585）
548,744 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     15,242,889 円　　　　（　     98,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州八幡西 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 120.00 Ｓ4 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   155 ㎡      9.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～４階は事務所として想定した。 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 当該用途の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
120.00 
75.0 
90.00 
2,650 
238,500 		 4.0  954,000 
2.0  477,000 

 2～  		 事務所
120.00 
85.0 
102.00 
1,800 
183,600 		 6.0  1,101,600 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
120.00 
85.0 
102.00 
1,570 
160,140 		 6.0  960,840 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
480.00 
82.5 
396.00 

742,380 		 3,977,280 
477,000 
⑨年額支払賃料        742,380 円　×　12ヶ月　＝　       8,908,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     396.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,908,560 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       445,428 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,463,132 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,977,280 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          37,784 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          477,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         116,142 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,617,058 円　　　　（　        55,594 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,772 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,650 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州八幡西 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 494,500 円  　　　　     98,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 400,885 円  　　　        8,908,560　×　　　　   4.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      147,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      840,600 円  　　　　     98,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        98,900 円  　　　　     98,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        98,900 円  　　　　     98,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,080,885 円　（　　　　　　        13,425 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 98,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,963,670 円  
（　　　　　        38,475 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,617,058 円      
②総費用 2,080,885 円      
③純収益　①－② 6,536,173 円      
④建物等に帰属する純収益 5,963,670 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 572,503 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 548,744 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,540 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,242,889 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      98,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州八幡西 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市八幡西区黒崎二丁目１４番６
 2935000122597-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
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備考